Báo cáo tiêu điểm thị trường quý III/2026 của CBRE chỉ ra diễn biến của phân khúc căn hộ và nhà thấp tầng.
Theo đó, ở phân khúc căn hộ, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM (sau sáp nhập) trong quý III/2026 đạt trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), giảm 2,3% theo quý và cao hơn 1% so với cùng kỳ năm trước. Trước áp lực lãi suất gia tăng và sức cầu suy yếu, các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách bán hàng thông qua hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và các ưu đãi tài chính nhằm kích thích nhu cầu, đồng thời đưa mức giá thực trả về gần hơn với khả năng chi trả của người mua.
Tuy nhiên, hiệu quả hấp thụ thị trường tiếp tục suy giảm. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý chỉ đạt 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý trước và thấp hơn 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản suy yếu khi giá bán căn hộ trung bình giảm xuống còn 60 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 4% theo quý và đi ngang so với cùng kỳ năm trước. Xu hướng điều chỉnh giá diễn ra trên diện rộng, nhưng mức độ phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các dự án. Những dự án có nguồn cung lớn và cạnh tranh cao và tệp khách mua chủ yếu là khách đầu tư ghi nhận mức giảm giá trên 10%, trong khi các dự án đã hoàn thiện, có cộng đồng cư dân ổn định và chất lượng vận hành tốt duy trì mặt bằng giá ổn định hơn.
Dự kiến trong quý IV/2026, nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục ở mức thấp khi nhiều chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán để chờ các tín hiệu tích cực hơn từ thị trường. Tại khu vực TP.HCM cũ, nguồn cung tương lai dự kiến phân bổ tại khu Đông, khu Nam và khu Bắc, chủ yếu là các dự án nằm trong các khu đô thị quy mô lớn hoặc các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trọng điểm. Trong khi đó, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục là điểm nóng nguồn cung mới, tập trung dọc Quốc lộ 13 và các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến metro đang được triển khai.
Trong khi ở phân khúc liền thổ, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM (trước sáp nhập) trong những năm gần đây tiếp tục tập trung tại các khu vực vùng ven, nơi sở hữu quỹ đất phát triển lớn, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và được dẫn dắt bởi các dự án đô thị quy mô lớn.
Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận nguồn cung mở bán mới ở mức hạn chế với chỉ 30 sản phẩm được giới thiệu từ giai đoạn tiếp theo của một dự án khu đô thị đã hoàn thiện và đi vào vận hành. Trong bối cảnh lượng hàng tồn kho còn ở mức cao, đặc biệt tại các đại đô thị thuộc khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận (Đồng Nai, Tây Ninh), cùng với tốc độ hấp thụ toàn thị trường suy giảm, phần lớn dự án quy mô vừa và nhỏ đã lựa chọn trì hoãn kế hoạch mở bán để theo dõi diễn biến thị trường.
Giá bán sơ cấp bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM cũ giảm xuống còn trung bình 214 triệu đồng/m2 đất, giảm 0,6% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Mức điều chỉnh mạnh theo năm chủ yếu đến từ sự xuất hiện của dự án đại đô thị mở bán từ quý III/2026 với mặt bằng giá thấp hơn khoảng 40% so với mức trung bình toàn thị trường.
Trước áp lực lãi suất cao và nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng thông qua các chương trình ưu đãi, hỗ trợ tài chính, tăng cường marketing và kéo giãn tiến độ thanh toán nhằm nâng cao sức cạnh tranh và thúc đẩy thanh khoản.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình ghi nhận khoảng 159 triệu đồng/m2 đất, giảm 6% theo quý và 4% theo năm. Diễn biến này phản ánh sự chững lại của hoạt động giao dịch trong bối cảnh người mua duy trì tâm lý thận trọng và dòng tiền đầu tư suy giảm.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 51%, được hỗ trợ chủ yếu bởi các sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung, với tổng giá bán tương đương sản phẩm căn hộ cao cấp.
Trong giai đoạn cuối năm 2026 và năm 2027, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục được điều chỉnh giảm hoặc lùi thời điểm mở bán khi các chủ đầu tư duy trì chiến lược thận trọng trước những biến động của thị trường. Nguồn cung tương lai nhiều khả năng vẫn tập trung tại các dự án đại đô thị, với cơ cấu sản phẩm và chiến lược giá được điều chỉnh linh hoạt hơn nhằm phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng hấp thụ của thị trường.
Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, mặc dù được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm và triển vọng kết nối vùng ngày càng cải thiện, thị trường nhà ở bán vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao, thanh khoản thấp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Trong bối cảnh đó, nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, thúc đẩy chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, diện tích và chính sách bán hàng theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng được kỳ vọng sẽ có lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới.