Thực trạng nhà ở cho thuê tại Việt Nam
Theo TS. Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group, người Việt Nam vẫn "nặng" văn hóa sở hữu nhà với quan niệm "an cư lạc nghiệp". Việc thuê nhà thường bị gắn với thiếu ổn định, không thành đạt, thất bại, thiếu trách nhiệm với thế hệ sau.
Tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã rất cao, thuộc top đầu thế giới. Theo Tập đoàn bất động sản Garret có trụ sở tại Kentucky (Hoa Kỳ), Việt Nam đứng thứ 3 thế giới với tỷ lệ sở hữu nhà ở lên tới 90%, chỉ sau Rumani và Trung Quốc. Trong khi đó, theo số liệu từ Global Property Guide, Việt Nam đứng thứ 13 thế giới với cùng tỷ lệ sở hữu nhà ở 90%.
Chỉ số giá nhà trên thu nhập (Price-to-Income Ratio - PIR) cũng rất cao, dao động từ 23,7 - 30 lần, tức là người dân cần 23 đến 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập (không chi tiêu gì) để mua được 1 căn nhà trung bình. Mức này cao hơn 1,6 - 2 lần so với trung bình của thế giới là 11 - 15 lần, trong khi ngưỡng hợp lý được xác định là 5 - 7 lần.
Giá bất động sản Việt Nam tăng khoảng 59% trong 5 năm gần đây, cao hơn Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%). Lợi suất cho thuê nhà (Yield) ở Việt Nam khoảng 2 - 4%/năm tùy địa bàn, thấp hơn nhiều thị trường khu vực khoảng 5 - 7%.
Nguyên nhân được TS. Đoàn Văn Bình chỉ ra. Đó là tỷ trọng tiền sử dụng đất quá cao trong cấu thành giá thành nhà ở. Thiếu vốn dài hạn với mặt bằng lãi suất thấp, vì dòng vốn hiện nay chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn, lãi suất vay quá cao (khoảng 10 - 12%). Đầu tư nhà cho thuê lợi nhuận 2 - 4%/năm, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (10 - 12%) nên tính khả thi tài chính không đạt. Tiếp theo nữa là chi phí xây dựng cao và thị trường nhà cho thuê chưa phát triển, thiếu chuyên nghiệp.
Ở Việt Nam, thị trường chuộng Nhà ở để bán (BTS) hơn so với Nhà cho thuê (BTR), bởi văn hóa sở hữu, với quan niệm nhà không chỉ để ở, mà còn là kênh đầu tư, tài sản, tích sản, của hồi môn cho thế hệ sau. Cùng với chi phí phát triển, chi phí tuân thủ, lãi suất cao. Đặc biệt, thể chế đang "tạo điều kiện" cho thị trường bất động sản thiên về Nhà ở để bán.
Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, một trong những nút thắt lớn hiện nay là chúng ta chưa xác định đầy đủ vai trò, quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê trong tổng thể nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản.
Do đó, có thể thí điểm trong thời gian tới hai mô hình: Thứ nhất gắn với trung tâm thành phố, TOD - nơi tập trung nhiều người trẻ, chuyên gia; Thứ hai, nhà ở cho thuê ở các khu công nghiệp, hướng tới phục vụ đối tượng là người lao động thu nhập chưa cao.
Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề nguồn vốn. Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng.
Vì vậy, nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ, bởi chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%.
Từ thực trạng trên, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khoá XV cho rằng, xu hướng tất yếu của quá trình phát triển kinh tế - xã hội là nhu cầu thuê nhà thay vì sở hữu nhà sẽ ngày càng gia tăng.
Nếu muốn biến đây là một thị trường thực sự, chúng ta cần xây dựng một chiến lược tổng thể để phát triển nhà ở cho thuê và cần có sự kết hợp giữa hai lực lượng: Nhà nước và khu vực tư nhân.
Theo mô hình các vòng tròn đồng tâm trong phát triển đô thị, khu vực trung tâm cần được ưu tiên cho các hoạt động thương mại, dịch vụ, văn phòng và kinh doanh. Các khu vực tiếp theo mới là nơi phát triển nhà ở mật độ cao, nhà ở thông thường và cuối cùng là đất nông nghiệp.
Các chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần tập trung trước hết vào những khu vực đô thị lớn, nơi có nhu cầu thuê nhà thực sự. Đối với các địa phương vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực thị trường chưa phát triển, Nhà nước cần có các cơ chế hỗ trợ riêng.
Một chính sách quan trọng là Nhà nước cần dành quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt ở những vị trí có hạ tầng tốt. Nếu không có sự hỗ trợ về đất đai thì rất khó phát triển được loại hình này.
Bên cạnh đó cần nghiên cứu mở rộng các hình thức sử dụng đất có thời hạn thay vì chỉ tập trung vào sở hữu lâu dài. Đồng thời, thời hạn sử dụng nên gắn với tuổi thọ công trình thay vì một mốc thời gian cố định.
Mục tiêu là tạo ra những khu nhà ở cho thuê có chất lượng sống tốt, đầy đủ tiện ích, có giá trị sử dụng thực sự chứ không phải là giải pháp tạm thời cho những người không có điều kiện sở hữu nhà. Khi đó, người dân sẽ có quyền lựa chọn giữa việc thuê nhà hoặc sở hữu nhà tùy theo nhu cầu.
Ngoài ra, cần phát triển các công cụ tài chính bất động sản phù hợp với mô hình nhà ở cho thuê. Không thể kỳ vọng các dự án nhà ở cho thuê được tài trợ hoàn toàn bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất thương mại.
Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh, thực tế, nhà ở cho thuê đã được quy định trong pháp luật về nhà ở với nhiều hình thức khác nhau. Nhiều khu công nghiệp đã hình thành quỹ nhà ở cho công nhân thuê, đặc biệt tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với số lượng chuyên gia và người lao động lớn. Từ đó cũng xuất hiện ngày càng nhiều loại hình căn hộ cho thuê trong các tòa nhà nhiều tầng với nhiều căn hộ khác nhau.
Hiện nay, pháp luật cũng đang khuyến khích người dân tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê nhằm phục vụ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người lao động, chuyên gia hay cán bộ luân chuyển công tác. Các quy định pháp luật hiện đã có nhiều hình thức triển khai cụ thể, đồng thời cơ chế đất đai và giá thuê cũng đang được thiết kế theo hướng đa dạng, linh hoạt hơn.