Chẳng hạn, một số căn hộ tại dự án đang xây, chủ nhà đã đóng trước vài trăm triệu đến hơn tỷ đồng nhưng họ sẵn sàng bỏ số tiền này để chuyển lại khoản vay cho người khác. Không ít người mua thắc mắc, liệu có thực sự được lợi hay đang tiếp nhận một khoản nợ lớn? Nếu ngân hàng, chủ đầu tư đồng ý chuyển nhượng thì còn những rủi ro tài chính hoặc pháp lý nào cần lưu ý.
Chia sẻ về điều này, ông Lê Quốc Kiến - Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập đã chỉ ra 4 lưu ý:
Đầu tiên người mua phải hiểu “tặng căn hộ 0 đồng” chỉ là câu chữ quảng cáo. Nghĩa là người mua trước chấp nhận bỏ phần tiền mình đã đóng, và muốn người khác tiếp quản hợp đồng mua căn hộ cùng những nghĩa vụ tài chính còn lại.
Đồng nghĩa, người mua sẽ không quan tâm đầu tiên là người cũ chịu mất bao nhiêu, mà sẽ tính xem giá vốn cuối cùng của mình là bao nhiêu.
Ví dụ một căn hộ giá gốc 2,4 tỷ đồng, người mua trước đã bỏ vào 500 triệu và vay 1,9 tỷ. Bây giờ họ không muốn hoặc không còn khả năng đi tiếp và chấp nhận bỏ 500 triệu, thì có thể hiểu đơn giản mình đang mua căn hộ với mức “giảm giá” khoảng 500 triệu, tức hơn 20%.
Nhưng một căn khác giá gốc 6 tỷ đồng, người mua trước đã đóng 800 triệu rồi bỏ luôn, thì mức giảm thực tế chỉ khoảng 13%.
Tuy nhiên, theo ông Kiên, mức giảm 500 triệu, 800 triệu hay thậm chí 1 tỷ đồng chưa nói lên được đây có phải một "thương vụ" tốt hay không.
Giả sử căn hộ trước đây mua 2,4 tỷ, nay mình nhận lại với giá vốn khoảng 1,9 tỷ, trong khi sau bốn năm những căn tương đương trên thị trường vẫn đang giao dịch 2,4 tỷ, thì 1,9 tỷ rõ ràng là mức giá đáng để xem xét.
Ngược lại, có căn chủ đầu tư mở bán ban đầu 6 tỷ đồng, người mua cũ chịu mất 800 triệu, mình nhận lại tưởng là mua được món hàng giảm giá rất sâu với giá 5,2 tỷ. Nhưng nếu những sản phẩm tương đương trên thị trường chỉ khoảng 5 tỷ thì được người trước “cho” 800 triệu vẫn chưa chắc là rẻ. Có thể vấn đề nằm ở chỗ giá bán ban đầu của chủ đầu tư đã cao.
Thứ hai, theo ông Kiên, người mua nên tìm hiểu rất kỹ là tại sao người mua trước lại chấp nhận bỏ vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng?
Có thể họ thực sự gặp khó khăn tài chính, hết thời gian ân hạn nợ gốc, tiền trả ngân hàng mỗi tháng tăng mạnh nên buộc phải cắt lỗ. Nhưng cũng không loại trừ khả năng họ đã biết một số thông tin bất lợi liên quan đến dự án.
Ví dụ dự án chậm tiến độ, có vướng mắc pháp lý, chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc có những vấn đề khiến thời gian bàn giao có thể kéo dài.
Với một dự án đang xây, mình không chỉ nhận lại một căn hộ. Người mua có thể đang nhận luôn những rủi ro từ hôm nay cho đến ngày dự án thực sự về đích.
Thứ ba, trước khi đặt cọc, người mua hãy hỏi ngân hàng xem mình có vay được không. Đây là một rủi ro mà nhiều người rất dễ bỏ qua.
Ông Lê Quốc Kiên phân tích, người mua cũ vay được 3 - 4 tỷ đồng không có nghĩa là mình cũng vay được đúng số tiền đó. Hồ sơ người trước có thể rất tốt, thu nhập cao và chứng minh thu nhập dễ. Còn hồ sơ của mình, ngân hàng có thể chỉ duyệt một khoản thấp hơn, thậm chí không duyệt.
Chưa kể điều kiện của ngân hàng ở thời điểm hiện tại có thể đã thay đổi. Chính sách tín dụng thay đổi, hạn mức dành cho dự án thay đổi, hoặc giữa ngân hàng và chủ đầu tư phát sinh vấn đề khiến khoản vay mới không còn được giải quyết giống thời điểm trước.
Cho nên trước khi đặt cọc, người mua phải làm việc với ngân hàng về chính hồ sơ của mình: Tôi có được vay không? Vay tối đa bao nhiêu? Hồ sơ chứng minh thu nhập của tôi có đạt không? Khi nào được giải ngân?
Sau khi biết chắc khả năng vay, mới tính đến câu chuyện vay với điều kiện nào. Người mua phải hỏi khoản vay cũ đang còn lãi suất ưu đãi hay đã thả nổi, mức lãi hiện tại bao nhiêu, biên độ sau ưu đãi thế nào, còn được ân hạn nợ gốc không, phí trả nợ trước hạn bao nhiêu. Đặc biệt, người mua mới có được làm một hồ sơ vay mới và hưởng lại lãi suất ưu đãi cố định 2–3 năm từ đầu hay không.
Chưa kể, với dự án đang xây, sự lựa chọn ngân hàng thường cũng hạn chế hơn. Nếu chỉ có một vài ngân hàng hợp tác tài trợ cho dự án thì mình không có nhiều sự lựa chọn để vay ngân hàng có lãi suất thấp hơn.
Cuối cùng, người mua cần liên hệ trực tiếp chủ đầu tư để kiểm tra người mua cũ đã thanh toán đến đâu, còn nợ khoản nào, có bị phạt chậm thanh toán không, có tranh chấp hay khiếu nại gì không, hợp đồng có đủ điều kiện chuyển nhượng không và cần giải quyết những thủ tục nào trước khi sang tên hợp đồng.
Nếu căn hộ và quyền phát sinh từ hợp đồng đang liên quan đến khoản vay hoặc tài sản bảo đảm tại ngân hàng thì càng phải làm rõ phương án xử lý giữa người bán - người mua - chủ đầu tư - ngân hàng trước khi giao tiền.
"Tôi cho rằng những căn hộ được rao “0 đồng” không mặc nhiên là xấu, cũng không mặc nhiên là cơ hội. Có những trường hợp người mua trước thực sự gặp áp lực tài chính và chấp nhận bỏ lại một khoản tiền lớn, khi đó người đến sau có thể mua được tài sản với mức giá rất tốt. Ngược lại, cũng có thể họ đang chuyển toàn bộ rủi ro mà mình đã thấy cho người mua mới", ông Lê Quốc Kiên nhấn mạnh.