Từ đầu tháng 4/2022, cùng với định hướng tăng cường rá soát và kiểm soát chặt hơn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng cũng có những động thái siết lại.
Một số ngân hàng thương mại (NHTM) có thị phần hàng đầu trong hệ thống lần lượt hạn chế giải ngân mới, đưa ra các khuyến cáo nội bộ… về giải ngân cho vay ở lĩnh vực bất động sản. Cơ quan chuyên trách của Ngân hàng Nhà nước, như tại TP.HCM, cũng có văn bản có tính hạn chế liên quan, nêu rõ đối với các phân khúc cụ thể.
Những diễn biến trên nằm trong bối cảnh giá bất động tại nhiều địa bàn tăng cao qua nhiều quý liên tiếp, đặc biệt là hiện tượng đầu cơ nở rộ từ trong năm 2021 sang đầu 2022. Giá nguyên vật liệu xây dựng leo thang cũng góp phần đẩy giá bất động sản ở nhiều phân khúc. Trong khi đó, một số báo cáo chuyên ngành cho thấy thu nhập của người dân, qua đại dịch COVID-19, đang ngày càng không thể bắt kịp đà tăng giá của bất động sản…
Trong khi đó, một thực tế đã thể hiện rõ trên thế giới: một loạt ngân hàng trung ương đã liên tục tăng lãi suất; các ngân hàng nhanh chóng nâng lãi suất cho vay, trong đó có lãi suất cho vay bất động sản.
Tại Việt Nam, lãi suất huy động có xu hướng tăng rõ rệt hơn từ đầu năm 2022 và đặc biệt từ tháng 4 vừa qua. Lãi suất cho vay theo đó đứng trước áp lực tăng đối ứng.
Trong bối cảnh trên, một điều kiện liên quan thị trường từng chờ đợi được nhìn đến: giới hạn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lại gần đến điểm siết lại một mức mới. Điều được chú ý hơn, trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã từng xem xét khả năng lùi mốc siết lại này, như một hướng tạo điều kiện cho nền kinh tế sau đại dịch.
Cụ thể, thông tin từ hội thảo “Xử lý nợ xấu trong đại dịch COVID-19 và hoàn thiện chính sách pháp luật về xử lý nợ xấu theo hướng Luật hóa Nghị quyết 42/2017/QH14” ngày 24/11/2021, ông Lê Trung Kiên, Phó cục trưởng Cục Giám sát an toàn hệ thống các Tổ chức tín dụng (Cục IV) thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng (NHNN) cho hay NHNN đang nghiên cứu, xem xét việc lùi tỷ lệ áp dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.
Tuy nhiên, đã gần nửa năm trôi qua, hướng gợi mở nới điều kiện nói trên cho đến nay vẫn chưa từng được NHNN đặt ra một cách chính thức và cụ thể; nếu có, dự thảo thông tư liên qua cũng chưa xuất hiện để lấy ý kiến đóng góp.
Tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn hiện chiếm khoảng 82% tổng huy động vốn của hệ thống - Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng
Với tín dụng bất động sản, giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là một trong những chốt chặn trọng yếu, khi đặc điểm của các khoản cho vay mua nhà, đầu tư bất động sản thường là trung dài hạn. Trong khi đó nguồn vốn huy động của hệ thống NHTM lại chủ yếu là ngắn hạn.
Theo cập nhật mới nhất từ Thống đốc Nguyễn Thị Hồng tại hội nghị ngày 22/4 vừa qua, tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn chiếm khoảng 82% tổng huy động vốn của hệ thống. Việc siết lại giới hạn sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo đó sẽ càng tạo bất lợi cho tín dụng bất động sản thời gian tới. Và chỉ còn 5 tháng nữa, toàn hệ thống sẽ tiếp tục thực hiện một bước siết nữa.
Thực tế tại một số NHTM điển hình trong cho vay bất động sản, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã có dấu hiệu ngột ngạt từ quý 2/2021 khi áp sát giới hạn cho phép, và hiện dư địa còn lại đến cuối quý 1/2022 không còn nhiều, trong khi việc siết lại theo lộ trình đã gần kề.
 |
Cụ thể, theo Thông tư 08/2020, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 22/2019 của NHNN, lộ trình áp dụng tỷ lệ “tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn” theo Thông tư 22 được ấn định: từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 30/9/2021 là 40%; từ ngày 01/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 giảm còn 37%; từ ngày 01/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 giảm còn 34% và từ ngày 01/10/2023 là 30%.
Ở rào cản kỹ thuật này, NHNN đã phát tín hiệu và định rõ từ những năm trước để nắn dòng tín dụng chứ không phanh gấp. Cũng như trực tiếp với tín dụng bất động sản, nhà điều hành cũng đã phát tín hiệu dần siết lại từ ba năm trước, khi phân cấp hệ số rủi ro đối với mức độ các khoản vay; những khoản vay có giá trị lớn (trên 4 tỷ đồng) để mua, sửa chữa nhà… bị áp hệ số rủi ro cao hơn.
Trước đó, khi xây dựng chính sách trên, đại diện NHNN từng lý giải việc phân định hệ số rủi ro như trên là để phân loại đối với các hoạt động đầu cơ; còn với người dân vay vốn mua nhà để ở với nhu cầu thực, mức độ khoản vay dưới 4 tỷ đồng được xác định là hợp lý tương đối để không bị “đánh” hệ số rủi ro cao như với hoạt động đầu cơ.
