Quy hoạch đô thị bền vững
Theo Ban Quản lý đường sắt đô thị TP. Hồ Chí Minh, từ nay đến trước năm 2035, thành phố dự kiến đầu tư khoảng 37,15 tỷ USD để phát triển 9 tuyến Metro, gồm 6 tuyến ở khu vực trung tâm, 2 tuyến tại Bình Dương (cũ) và 1 tuyến hướng Vũng Tàu (cũ).
Trong đó, Bình Dương (cũ, nay là TP. Hồ Chí Minh) đầu tư tuyến Metro số 1 (Thành phố mới Bình Dương - Suối Tiên) có tổng chiều dài 32,43km, bao gồm tuyến chính 29,01km toàn bộ đi trên cao và đoạn nối depot 3,42km. Tổng mức đầu tư dự kiến 2,27 tỷ USD. Tuyến Metro số 2 (Thủ Dầu Một - TP. Hồ Chí Minh) có chiều dài 21,87km. Trong tương lai, tuyến này sẽ kéo dài đến phường Bình Dương, kết nối với tuyến Metro số 1 và đấu nối đến Chơn Thành (Đồng Nai) và cửa khẩu Hoa Lư, đi song song với đại lộ thương mại TP. Hồ Chí Minh mới và đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Chơn Thành - Hoa Lư (CT30), tạo nên trục giao thông liên kết vùng xuyên suốt.
Nhìn từ quy hoạch hệ thống Metro tại TP. Hồ Chí Minh có thể nhận thấy xu hướng phát triển mới của thị trường bất động sản. Ở đó, mô hình TOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) trở thành định hướng tăng trưởng đô thị bền vững.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, mô hình TOD sẽ là một chuẩn mực phát triển mới của các đô thị. Mô hình này giải quyết câu chuyện ùn tắc giao thông, giảm ô nhiễm, chống phát triển dàn trải. Nguyên tắc cốt lõi của TOD là tối ưu hóa giá trị đất đai quanh nhà ga, khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng thay vì xe cá nhân, tạo ra các cộng đồng sôi động, bền vững và giảm phát thải.
Đồng thời, TOD tác động rõ nét đến quy hoạch đô thị và dự án bất động sản. Đối với quy hoạch đô thị, TOD chuyển đổi cấu trúc từ “đô thị dàn trải” (phụ thuộc xe máy) sang “đô thị nén” (phụ thuộc Metro); phát triển đa trung tâm, mỗi khu TOD trở thành một trung tâm giảm tải cho trung tâm lịch sử. Ngoài ra, các khu vực TOD thường được tăng hệ số sử dụng đất và mật độ dân số, cho phép xây dựng cao tầng và tập trung dân cư.
Đối với quy hoạch dự án, các TOD được hưởng chỉ tiêu quy hoạch cao hơn, thiết kế bắt buộc kết nối trực tiếp (ngầm/trên cao) vào nhà ga. Từ đó, thị trường bất động sản có xu hướng dịch chuyển đến các khu vực lân cận nhờ TOD. Các dự án nằm trong vùng ảnh hưởng của TOD, thường có giá trị cao hơn so với các khu vực khác.
Nghiên cứu của JLL Việt Nam cũng nhấn mạnh, TOD là động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đa số các dự án TOD đang được lên kế hoạch tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều được đặt ở các khu vực ngoại ô, định vị để phát triển theo quy mô khu đô thị với nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Do đó, các nhà phát triển cần cân nhắc cẩn thận về sự kết hợp phù hợp giữa các hợp phần nhà ở và thương mại.
Có thể thấy, trong hơn một thập kỷ xây dựng các tuyến Metro, cả hai thành phố lớn nhất của Việt Nam đều ghi nhận sự sôi động của thị trường bất động sản. Các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga Metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở ở cả hai thị trường.
CBRE đã dẫn chứng các chỉ số tăng giá của bất động sản quanh tuyến Metro trên thế giới và Việt Nam. Tại Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Thái Lan…, giá bất động sản đã tăng bằng lần khi các tuyến Metro xuất hiện. Điển hình tại Bangkok và Manila, giá căn hộ dọc tuyến Metro tăng từ 50-100% trong 5 năm đầu tư, trong đó, các khu đô thị quy mô lớn dọc tuyến ghi nhận mức tăng giá mạnh nhờ Metro.
Tại Việt Nam, thị trường từng chứng kiến các “nấc thang” tăng giá bất động sản liên quan đến tuyến Metro. Điển hình phải kể đến trục giao thông huyết mạch Xa lộ Hà Nội – nơi tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) chạy qua. Giá căn hộ dọc tuyến này (thuộc khu vực Thảo Điền, An Phú, Thủ Đức cũ) tăng từ 3-4 lần so với thời điểm mở bán. Giá bất động sản quanh tuyến Metro số 1 TP. Hồ Chí Minh đã tăng trung bình từ 50% đến 200% trong giai đoạn trước và sau khi tuyến này vận hành. Điều này thể hiện cho quy luật: nơi nào hạ tầng mở, nơi đó bất động sản tăng giá.
Đặc biệt, sau sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh được dự báo tiến tới một “cuộc cách mạng TOD”. Khi hạ tầng Metro hoàn chỉnh, người dân dần chấp nhận sống xa trung tâm (cũ) hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, đầy đủ tiện ích và có khả năng khai thác cho thuê. Từ một nơi người dân đến để làm việc, trở thành nơi để an cư lâu dài và tận hưởng chuẩn sống mới.
Với người mua nhà, họ ngày càng đánh giá các tiêu chí thực chất của bất động sản như khả năng kết nối giao thông, dân cư, mức độ hoàn thiện hạ tầng và vai trò kinh tế của khu vực trong tổng thể vùng đô thị. Những khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh trước đây thường được xem là “vùng ven” nay đang dần trở thành một phần của không gian đô thị mở rộng. Giá trị bất động sản tại các khu vực này được tái định vị không phải vì yếu tố “ăn theo trung tâm”, mà bởi bản thân của các thị trường này đã và đang đảm nhận những chức năng đô thị thực sự như khu ở quy mô lớn, trung tâm công nghiệp, logistics, dịch vụ và thương mại, với mật độ dân cư ngày càng cao.
… Đến nâng chuẩn chất lượng thực của sản phẩm
Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng bền vững, hành vi của người mua nhà đang thay đổi rõ rệt, đặc biệt tại phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang. Thay vì bị chi phối bởi giá bán hay các thông điệp tiếp thị, khách hàng ngày càng đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm thực, năng lực triển khai và uy tín dài hạn của chủ đầu tư khi đưa ra quyết định.
Theo CBRE Việt Nam, hiện nay người mua ở thực (end-users) ngày càng sẵn lòng trả mức giá cao hơn (premium), với điều kiện sản phẩm đáp ứng được các tiêu chuẩn về thiết kế bền vững, chất lượng xây dựng và phong cách sống ở mức cao. Với nhà đầu tư, họ đang chuyển từ việc trông chờ vào tăng trưởng giá do đầu cơ (lướt sóng) sang ưu tiên tỷ suất sinh lời từ cho thuê bền vững.
Theo đó, năm 2026 đánh dấu giai đoạn thị trường bất động sản chuyển dịch rõ rệt từ những “mác cao cấp” chung chung sang sự khác biệt bằng “chất lượng cao” thực tế. Sự cạnh tranh giữa các dự án không còn xoay quanh giá bán, mật độ xây dựng, thiết kế hay số lượng tiện ích đơn thuần, mà ngày càng đề cao trải nghiệm sống cá nhân hóa.
Đơn vị này cũng dự báo, từ năm nay, thị trường sẽ duy trì đà tăng trưởng nhờ nhiều dự án hạ tầng quan trọng đi vào hoạt động, cùng với nhu cầu ổn định về nhà ở chất lượng cao. Đáng nói, trong bối cảnh nhu cầu của người mua ngày càng đề cao chất lượng sản phẩm, chiến lược phát triển của các chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án cũng đang có sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận giá trị.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam nhận định, mặt bằng giá bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng đi lên. Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, trọng tâm của thị trường hiện nay không còn nằm ở việc đẩy giá, mà ở giá trị mà sản phẩm thực sự mang lại, tương xứng với mức giá được chào bán. Với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, các chủ đầu tư buộc phải đầu tư nhiều hơn vào nghiên cứu và thấu hiểu nhu cầu của người mua, từ đó trả lời một câu hỏi cốt lõi: với mức giá đó, sản phẩm đã phản ánh đúng và đủ giá trị hay chưa?
Thời qua, tại thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh xuất hiện các dự án định vị cao cấp gắn liền với giá trị về vận hành quốc tế, hay thiết kế riêng biệt đang được người mua quan tâm. Đơn cử mới đây, Nhà phát triển Phát Đạt công bố hợp tác cùng WorldHotels (thương hiệu khách sạn hạng sang hàng đầu tại Mỹ và thế giới), thực hiện vai trò quản lý vận hành đối với Lusso Saigon - tòa tháp Branded Residences hiếm hoi tại TP. Hồ Chí Minh.
Trong bối cảnh thị trường căn hộ cao cấp cạnh tranh ngày càng gay gắt, yếu tố vận hành đang trở thành biến số quyết định phần lớn khả năng gia tăng giá trị tài sản bên cạnh các lợi thế khác như quy hoạch All-in-one, tiện ích cao cấp, vị trí đắc địa. Theo đó, việc hợp tác với thương hiệu quốc tế WorldHotels ngay từ bước đầu giúp Lusso Saigon có nền tảng vận hành bài bản. Được biết, trước khi trở thành đối tác quản lý vận hành toà tháp Lusso Saigon, WorldHotels đã tiến hành thẩm định khắt khe các tiêu chí về vị trí, thiết kế, kiến trúc, chất lượng xây dựng, quy hoạch tiện ích… để đảm bảo chất lượng dịch vụ tốt nhất cho cư dân sau khi bàn giao. Yếu tố vận hành quốc tế cũng giúp tài sản gia tăng giá trị bền vững.
Thực tế, thời gian qua, ngoài hạ tầng thì sự xuất hiện của các dự án được định vị ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với chuẩn sống ngày càng hoàn thiện và chất lượng sản phẩm được đầu tư bài bản, tiếp tục tạo lực đẩy cho mặt bằng giá sơ cấp. Khảo sát cho thấy, các dự án căn hộ dọc các trục hạ tầng trọng điểm, mặt bằng giá đã được định vị lại, nhất là sau khi sáp nhập địa giới hành chính.
Điển hình như phân khu Diamond Sky - Vạn Phúc City (130-150 triệu/m2); Urban Green - Kusto Home (75-90 triệu/m2); Landmark Bình Dương - Phú Cường Group (rumor 70 triệu/m2,… giá này được dự báo tiếp tục tăng khi loạt hạ tầng đi vào giai đoạn hoàn thiện. Theo chuyên gia, đây không còn là sự tăng giá mang tính cục bộ, mà là kết quả của quá trình tái định vị toàn diện chất lượng sản phẩm và chuẩn sống tại khu vực TP. Hồ Chí Minh.
Ở góc độ đầu tư, việc tìm kiếm cơ hội tại các dự án bất động sản nằm dọc những trục hạ tầng trọng điểm được xem là bước đi chiến lược, khi giá trị tài sản không chỉ đến từ vị trí, mà còn được bảo chứng bởi nhu cầu ở thực, khả năng khai thác và sức bật bền vững của toàn khu vực trong tương lai.
Cùng với đó, nhu cầu thuê của nhóm chuyên gia, lao động chất lượng cao liên tục gia tăng trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp sắp bàn giao lại khá khan hiếm, đang tạo ra “điểm hút vốn” mới cho thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh. Thực tế cho thấy, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đến từ phía Bắc đã lựa chọn phân khúc căn hộ cao cấp nhằm đón đầu dòng khách thuê ổn định, có khả năng chi trả cao và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.