Báo cáo mới đây từ Knight Frank chỉ ra, các doanh nghiệp thuê văn phòng tiếp tục ưu tiên tối ưu chi phí, trong khi người mua căn hộ trở nên thận trọng hơn trước áp lực về khả năng chi trả. Phân khúc khách sạn ghi nhận kết quả tích cực nhất nhờ tăng trưởng mạnh của du lịch và MICE, trong khi thị trường công nghiệp và logistics tiếp tục duy trì sự ổn định và sức chống chịu tốt.

Thị trường văn phòng đối mặt thách thức

Theo Knight Frank, điều kiện thuê văn phòng tiếp tục gặp nhiều thách thức tại cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong Quý II/2026, khi khách thuê ngày càng tập trung vào việc kiểm soát chi phí và gia hạn hợp đồng thay vì di dời. Xu hướng “flight-to-quality” (chuyển dịch sang các tòa nhà chất lượng cao hơn) và phi tập trung hóa tiếp tục định hình chiến lược thuê tại cả hai thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê văn phòng hạng A đạt trung bình 59 USD/m2/tháng, giảm 3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi văn phòng hạng B ghi nhận mức 33 USD/m2/tháng. Nhu cầu thuê vẫn mang tính chọn lọc, tập trung vào các tòa nhà chất lượng cao với điều khoản thuê linh hoạt và chi phí cạnh tranh. Tỷ lệ lấp đầy đạt 87,4%, được hỗ trợ bởi dòng dịch chuyển sang các dự án cao cấp, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, tốc độ mở rộng hoạt động của doanh nghiệp chậm lại cùng những bất ổn kinh tế toàn cầu tiếp tục tạo áp lực lên thị trường.

Tại Hà Nội, thị trường chịu áp lực ngày càng lớn từ nguồn cung mới. Giá thuê văn phòng hạng A giảm xuống còn 34 USD/m2/tháng, trong khi hạng B duy trì quanh mức 20 USD/m2/tháng. Việc dự án IFC Hanoi bổ sung gần 60.000m2 diện tích hạng A đã góp phần làm gia tăng tỷ lệ trống. Tuy nhiên, nhu cầu vẫn tập trung vào các tòa nhà mới, chất lượng cao tại khu vực phía Tây, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ, công nghệ thông tin, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc, Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam nhận định, mặc dù xu hướng chuyển dịch sang các tòa nhà chất lượng cao vẫn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ tại cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, khách thuê ngày càng thận trọng hơn và mất nhiều thời gian hơn để đưa ra quyết định thuê mới trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất ổn. Khi nguồn cung tiếp tục gia tăng và cạnh tranh ngày càng lớn, chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục nghiêng về phía khách thuê cho đến đầu năm 2027.

Căn hộ điều chỉnh trước áp lực khả năng chi trả

Dữ liệu từ Knight Frank chỉ ra, thị trường căn hộ tại cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội ghi nhận nhu cầu chậm lại trong Quý II/2026 do mặt bằng giá sơ cấp cao và lãi suất vay mua nhà gia tăng. Dù vậy, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn duy trì kết quả khả quan hơn các sản phẩm cao cấp.

Tại TP.Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trung bình duy trì ổn định ở mức 4.088 USD/m2. Nguồn cung mới tăng lên 2.101 căn, tuy nhiên sức hấp thụ giảm so với cùng kỳ năm trước do phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Các dự án giá phù hợp vẫn ghi nhận sự quan tâm tích cực nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt của chủ đầu tư.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn cân bằng hơn sau chu kỳ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2024–2025. Giá bán trung bình đạt 4.356 USD/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm về 48%. Nhu cầu chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cận cao cấp khi người mua trở nên chọn lọc hơn trước mức giá cao và chi phí vay vốn gia tăng.

Thị trường khách sạn hưởng lợi từ tăng trưởng du lịch và MICE

So với phân khúc căn hộ và văn phòng, phân khúc khách sạn 5 sao giữ "phong độ" khá tốt. Đây là phân khúc có kết quả hoạt động nổi bật nhất trong Quý II/2026, nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của khách du lịch quốc tế và nhu cầu công tác.

Tại TP.Hồ Chí Minh, công suất phòng khách sạn 5 sao đạt 74% trong nửa đầu năm 2026, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá phòng bình quân ngày (ADR) đạt khoảng 154 USD/phòng/đêm. Lượng khách quốc tế vượt 6,4 triệu lượt trong 6 tháng đầu năm, được thúc đẩy bởi du khách từ ASEAN, Trung Đông và sự phát triển của phân khúc MICE. Trong bối cảnh không có nguồn cung khách sạn hạng sang đáng kể nào dự kiến gia nhập thị trường trước năm 2028, các yếu tố nền tảng của thị trường vẫn duy trì tích cực.

Tại Hà Nội, công suất phòng khách sạn 5 sao tăng lên 73%, trong khi ADR đạt 142 USD/phòng/đêm. Lượng khách quốc tế đạt 4,6 triệu lượt trong nửa đầu năm 2026. Dự kiến khoảng 720 phòng khách sạn 5 sao mới sẽ gia nhập thị trường vào cuối năm nay. Việc cải thiện hạ tầng giao thông thông qua các tuyến metro và đường vành đai mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển của các dự án khách sạn trong tương lai, đặc biệt tại khu vực Tây Hồ Tây.

Theo chuyên gia Knight Frank, du lịch tiếp tục là một trong những động lực tăng trưởng mạnh nhất của nền kinh tế Việt Nam. Lượng khách quốc tế gia tăng, môi trường chính trị ổn định, chính sách thị thực linh hoạt và sự phát triển của du lịch MICE đang tạo nền tảng vững chắc cho thị trường khách sạn tại cả TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Bất động sản công nghiệp và logistics duy trì nền tảng vững chắc

Bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục duy trì nền tảng vững chắc trong nửa đầu năm 2026. Nhà đầu tư vẫn đánh giá Việt Nam là điểm đến sản xuất và logistics dài hạn hấp dẫn bất chấp những biến động kinh tế và địa chính trị toàn cầu.

Tại miền Nam, giá thuê đất công nghiệp tăng lên 177 USD/m2/kỳ thuê, trong khi tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao 89,8%. Nhu cầu tiếp tục tập trung tại Long An (cũ, nay là Tây Ninh) và các khu vực cửa ngõ logistics hưởng lợi từ hạ tầng giao thông. Trong khi đó, thị trường nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW) duy trì các chỉ số tích cực, với tỷ lệ lấp đầy trên 90% và mức tăng giá thuê ổn định. Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất điện tử và nhà cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba (3PL), trong khi các dự án chất lượng cao do các nhà phát triển quốc tế vận hành ghi nhận mức tăng giá thuê từ 5–15%.

Tại miền Bắc, giá thuê đất công nghiệp đạt 140 USD/m2/kỳ thuê nhờ sự mở rộng liên tục của các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao. Thị trường cũng ghi nhận hơn 200.000m2 hấp thụ thuần nhà kho xây sẵn. Dù tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn giảm do nguồn cung mới tăng mạnh, nhu cầu vẫn được hỗ trợ bởi các nhà sản xuất theo chiến lược “Trung Quốc + 1” (China Plus One) và hệ sinh thái công nghệ cao. Giá thuê trung bình của cả phân khúc RBF và RBW nhìn chung duy trì ổn định, trong khi các dự án chất lượng cao tiếp tục ghi nhận tăng trưởng giá thuê.

Bất chấp những bất ổn toàn cầu, thị trường công nghiệp Việt Nam vẫn cho thấy khả năng chống chịu mạnh mẽ. Sự mở rộng liên tục của các nhà sản xuất điện tử, đặc biệt tại khu vực phía Bắc, tiếp tục củng cố vị thế của Việt Nam như một trung tâm sản xuất công nghệ cao mang tính chiến lược trong dài hạn. Điều này sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở logistics hiện đại trong những năm tới.