Vì sao “nhiều” nhưng vẫn “hiếm”?
Với hơn 20.000 sản phẩm tung ra thị trường, Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh không phải là thị trường hiếm về căn hộ nếu xét trên quy mô nguồn cung. Trong năm 2025, nơi đây liên tục dẫn đầu khu vực phía Nam về số lượng căn hộ mở bán mới. Nguồn cung lớn phản ánh đúng vai trò của Bình Dương sau sáp nhập, như một đô thị công nghiệp, dịch vụ trọng điểm - nơi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và liên tục.
Tuy nhiên, tiềm năng thực sự của thị trường nơi đây không nằm ở số lượng căn hộ được tung ra, mà ở nền cầu ở thực rất vững chắc. Theo đó, với 2,5 triệu dân (tính riêng Bình Dương trước sáp nhập) thì con số hơn 20.000 căn hộ theo các chuyên gia trong ngành là không nhiều nếu so với một số thị trường lân cận. Chẳng hạn tại TP. Thủ Đức (cũ) có 1 triệu dân nhưng những năm qua, nguồn cung căn hộ gấp 3 lần, lượng hấp thụ vẫn rất tốt, thậm chí đến hiện tại là khan hiếm.
Sau sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh (mới) với gần 14 triệu dân thì con số hàng chục ngàn căn hộ tại Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh có thể chẳng “thấm” vào đâu khi đặt trong bối cảnh, nhu cầu tìm kiếm bất động sản nơi đây đã tăng gấp 2 lần trong 2 năm (từ năm 2023, số liệu Batdongsan.com.vn).
Đáng nói, nhu cầu đến từ TP. Hồ Chí Minh (cũ) chiếm phần lớn trong các dự án mở bán tại vùng “cánh tay phải” như Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt dọc trục Quốc lộ 13. Bởi trục đường huyết mạch này sở hữu 2 lợi thế đặc biệt: Một là, đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành mở rộng toàn tuyến lên 10 làn xe, hoàn thành vào năm 2028, rút ngắn thời gian di chuyển về ngã tư Hàng Xanh chỉ 15 phút. Hai là, tuyến Metro số 2 (Thủ Dầu Một – TP. Hồ Chí Minh) là 1 trong 10 dự án Metro tại TP. Hồ Chí Minh được ưu tiên đầu tư, chạy dọc Quốc lộ 13.
Thêm một điểm cộng, đây là khu vực sở hữu mật độ dân cư cao: Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh là khu vực có tỷ lệ dân nhập cư cao, lực lượng lao động trẻ và lượng lớn chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp. Số liệu thống kê năm 2024 chỉ ra, khu vực này có tỷ suất nhập cư lớn nhất cả nước (95,6%), sau đó đến Bắc Ninh (74,7%), Đà Nẵng (67,2%), Cần Thơ (47%), TP. Hồ Chí Minh (cũ 39,8%).
Song song đó là xu hướng giãn dân và dịch chuyển cư dân từ TP. Hồ Chí Minh (cũ) ra các khu vực lân cận khi giá nhà tại đô thị trung tâm ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua. Những yếu tố này tạo ra nhu cầu nhà ở mang tính dài hạn, không mang tính đầu cơ ngắn hạn.
Theo các chuyên gia, tỷ lệ hấp thụ của thị trường căn hộ Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh được đánh giá ở mức ổn định và có chọn lọc. Hàng chục ngàn sản phẩm tung ra thị trường ở thời điểm hiện tại có thể sẽ thiếu trong tương lai không xa.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nguồn cung lớn nhưng nhu cầu bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh (mới) cũng rất lớn, không thiếu người mua. Dẫu vậy, thị trường hiện tại đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ ràng hơn. Các dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực và đúng tầm giá sẽ tiếp tục có sức hút tốt, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững cho bất động sản TP. Hồ Chí Minh (mới) trong thời gian tới.
Riêng tháng 11/2025, “điểm nóng” chung cư TP. Hồ Chí Minh gọi tên phường Bình Hoà, Lái Thiêu, Thuận An (TP.Thuận An trước đây) khi mức độ quan tâm tăng 129%, Dĩ An (cũ) tăng 103% và Thủ Dầu Một (cũ) tăng 65%, cho thấy sức hút của các đô thị vệ tinh liền kề TP. Hồ Chí Minh. Nhất là khi TP. Hồ Chí Minh (mới) đang xúc tiến đầu tư các dự án hạ tầng trọng điểm như mở rộng QL13, Metro số 2 (TP. Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một)… thì trung tâm không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất. Các vành đai, Metro đang tạo ra những ‘cực phát triển mới’ với nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng.
Theo ông Tuấn, sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP. Hồ Chí Minh, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.
Điều này cũng lý giải cho câu chuyện, giá trị thực sự của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh (mới) không nằm ở nguồn cung mà ở nhu cầu thực lớn - yếu tố tạo nên sự bền vững lâu dài cho thị trường. Theo đó, việc bão hoà nguồn cung hay nhu cầu là khó xảy ra tại TP. Hồ Chí Minh (mới) khi đặt trong bối cảnh thị trường đang có nhiều dư địa để phát triển.
Nguồn cung nhiều nhưng ít dự án chất lượng cao: Có một thực tế đang diễn ra tại thị trường Bình Dương (cũ) là thiếu hụt nguồn cung chất lượng cao. Tại đây, căn hộ giá trung bình từ 50 - 75 triệu đồng/m2 có tiêu chuẩn bàn giao cao cấp duy trì tỷ lệ lấp đầy cho thuê 80 - 90%. Tuy nhiên, suốt những năm qua, nơi đây thiếu vắng căn hộ chất lượng cao giữa bối cảnh nhu cầu về không gian, tiện ích sống của người mua ngày càng “thăng hạng”.
Ghi nhận cho thấy, dù nguồn cung căn hộ tăng trong năm 2025 nhưng nơi đây vẫn thiếu vắng các sản phẩm nhà ở chất lượng cao với thiết kế sang trọng và tiện ích hiện đại. Loại hình này phù hợp với nhóm chuyên gia, quản lý cấp cao và những lao động có thu nhập tốt.
Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh vốn là “thủ phủ công nghiệp” phía Nam, hiện nay tập trung khoảng 45.000 chuyên gia làm việc. Điều này kéo theo mức cầu rất cao và khắt khe về lựa chọn môi trường sống của tệp khách này. Thế nhưng, thị trường nơi đây thiếu vắng các sản phẩm nhà ở chất lượng cao. Sự chênh lệch giữa cung - cầu này mở ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư tập trung phát triển dự án cao cấp, nhằm nâng cao sức cạnh tranh và đa dạng hóa sản phẩm.
Gần đây, thị trường khu vực xuất hiện một số dự án căn hộ tiêu chuẩn cao cấp như La Pura được phát triển bởi Phát Đạt, Landmark Bình Dương của Phú Cường Group, Green Skyline của TBS Group, Sycamore của Capitaland. Tuy nhiên con số này vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế của thị trường. Đó cũng là lý do, các dự án này ra thị trường nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua.
Mới đây, dự án La Pura tiếp tục chào toà tháp mới với giá 75 triệu đồng/m2, với các tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, nội khu chuẩn sống cao cấp, định danh “Branded Residences” đầu tiên tại Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh - được xem là điểm sáng hiếm hoi của thị trường năm 2026.
Là chuyên gia đang làm việc tại Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, lựa chọn đầu tư vào La Pura, anh William Gong cho biết: “Tôi nghĩ khu vực này có rất nhiều nhà máy, các nhà quản lý sẽ đến, họ cần chỗ ở. Và nếu tôi mua căn hộ ở đây, ngay cả khi trong tương lai tôi không sống ở TP. Hồ Chí Minh, tôi vẫn có thể cho thuê hoặc bán nó”.
Chuyên gia nói gì về cơ hội bất động sản năm 2026?
Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, cú hích hạ tầng và giãn dân đô thị là động lực mang tính dài hạn đối với thị trường bất động sản. Các khu vực dọc theo các tuyến phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) như khu Đông TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng giá thứ cấp lên đến 16%.
“Mặt bằng giá đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.
Theo chuyên gia Savills, trong ngắn hạn, thông tin hạ tầng có thể tạo ra những đợt tăng giá mang tính kỳ vọng tại một số khu vực. Tuy nhiên, về dài hạn, chỉ những khu vực có hạ tầng được triển khai thực chất, đồng bộ với tiện ích và việc làm mới duy trì được sức hấp dẫn và thanh khoản bền vững.
Cùng quan điểm, đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng, sau sáp nhập địa giới hành chính, tác động rõ nét nhất đối với thị trường bất động sản không nằm ở việc giá tăng ngay lập tức, mà ở sự thay đổi trong cách thị trường định giá không gian đô thị. Ranh giới hành chính giữa các địa phương dần mất đi vai trò chi phối trong quyết định mua bán. Người mua và nhà đầu tư ngày càng đánh giá bất động sản dựa trên các tiêu chí thực chất hơn như khả năng kết nối giao thông, mật độ dân cư, mức độ hoàn thiện hạ tầng và vai trò kinh tế của khu vực trong tổng thể vùng đô thị.
Theo đó, những khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh trước đây thường được xem là “vùng ven” nay đang dần trở thành một phần của không gian đô thị mở rộng. Giá trị bất động sản tại các khu vực này được tái định vị không phải vì yếu tố “ăn theo trung tâm”, mà vì bản thân các thị trường này đã và đang đảm nhận những chức năng đô thị thực sự như khu dân cư quy mô lớn, trung tâm công nghiệp, logistics, dịch vụ và thương mại, với mật độ dân cư ngày càng cao.
Hạ tầng trong giai đoạn hiện nay không còn là yếu tố tạo sóng ngắn hạn, mà đã trở thành động lực tăng trưởng dài hạn mang tính cấu trúc. Những khu vực có khả năng kết nối tốt, thời gian di chuyển hợp lý nhưng mặt bằng giá còn “mềm” đang trở thành điểm đến tự nhiên của người trẻ, doanh nghiệp và các hoạt động kinh tế mới.
“Theo tôi, ở giai đoạn này không phù hợp với tư duy lướt sóng mà phù hợp với chiến lược giữ giá, tạo dòng tiền, tích lũy tài sản. Ngoài ra, nhà đầu tư nên nhìn bất động sản như một kênh tích lũy dài hạn, bổ sung cho danh mục đầu tư tổng thể, thay vì so sánh trực diện với các kênh đầu tư trong ngắn hạn. Mỗi kênh có vai trò khác nhau, nhưng bất động sản vẫn giữ lợi thế về giá trị sử dụng, khả năng chống trượt giá và tích lũy bền vững với điều kiện là mua đúng sản phẩm, đúng thời điểm và đúng năng lực tài chính”, đại diện Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.