Ý kiến được bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam đề cập tại hội thảo "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản" do tạp chí Tài chính Doanh nghiệp phối hợp với Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA) tổ chức sáng nay (12/5) tại TP.HCM.
Tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Cúc nêu một số giải pháp chính sách thuế đối với lĩnh vực bất động sản nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước (NSNN) và phát triển thị trường bền vững.
Nghiên cứu thuế tài sản, gồm cả vốn và đầu tư tài chính?
Theo bà Cúc, hệ thống chính sách thuế liên quan đến tài sản, đất đai đã rất cụ thể, tuy nhiên cần thực hiện tổng kết, đánh giá tổng thể tình hình thực hiện chính sách điều tiết hiện hành liên quan đến nhà, đất. Trên cơ sở đó, nghiên cứu hoàn thiện theo mục tiêu của chiến lược cải cách thuế đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 508 ngày 23/4/2022 theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo nguồn thu hợp lý, ổn định cho NSNN...
Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu thuế tài sản. Tuy nhiên theo quan điểm cá nhân của bà Cúc, đối tượng chịu thuế tài sản là cá nhân, không đưa tổ chức kinh tế, doanh nghiệp kinh doanh vào đối tượng chịu thuế.
Đối tượng chịu thuế cũng cần nghiên cứu, khảo sát kỹ càng để phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội thực tiễn, không chỉ đơn giản đưa giá trị tài sản chịu thuế là 800 triệu hay 1 tỷ đồng… Bên cạnh đó cũng cần điều chỉnh đối tượng chịu thuế, không chỉ bất động sản mà cả tài sản bằng tiền gồm vốn, đầu tư tài chính… để đảm bảo tính đồng bộ, bình đẳng.
Chuyển quyền sử dụng đất không phải nộp thuế GTGT
Theo nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, để Luật Thuế GTGT quy định về chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT thực sự đi vào cuộc sống, thì phải hướng dẫn thật cụ thể về quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhựơng bất động sản, mà đặc biệt là quy định về giá đất được trừ không phải tính thuế GTGT trong trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, bà Cúc cho rằng cần tránh những bất cập thực tế như trường hợp giá đất thực tế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng so với khi nhận chuyển nhượng, thì phần chênh lệch đó phải chịu thuế GTGT. Vô hình chung đã làm sai lệch quy định về chuyển nhượng bất động sản không chịu thuế GTGT đã được quy định tại Luật Thuế GTGT. Tuy nhiên bên nhận chuyển nhượng phải nộp thuế GTGT, nhưng bên nhận chuyển nhượng không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào vì chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
"Theo chúng tôi, trường hợp giá đất có thay đổi tăng, giảm thì chuyển quyền sử dụng đất đều không phải nộp thuế GTGT mà có thể điều tiết bởi một chính sách khác, để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định của Luật Thuế GTGT", bà Cúc chia sẻ.
"Chuyển nhượng bất động sản bị lỗ không nên thu thuế"
Bà Cúc cho rằng, cần nghiên cứu hoàn thiện, sửa đổi bổ sung cả về phương pháp tính thuế và miễn giảm thuế. Về phương pháp tính thuế, cần tính đến yếu tố đơn giản, dễ thu nhưng cũng cần đến yếu tố bình đẳng. Chẳng hạn, đối với hoạt động chuyển nhượng có đầy đủ hóa đơn, chứng từ, cở sở pháp lý chứng minh hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ - chênh lệch âm giữa giá bán và giá vốn thì nên chăng không nên thu.
“Giá tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản cần phải nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế. Tránh tình trạng làm hai hợp đồng khi chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ, thậm chí trốn thuế.
Hướng tới chính phủ điện tử, kho cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế cũng như các cơ quan hữu quan ngày càng được hoàn thiện, dữ liệu về giá bất động sản được công khai, dễ kết nối tra cứu… theo đó cần quy định nguyên tắc giá giao dịch theo giá thị trường để tính thuế, không chỉ phụ thuộc và giá hợp đồng mua bán hoặc giá do UBND tỉnh thành công bố, nhằm khắc phục tình trạng thất thu thuế, lạm thu như hiện nay đang tương đối phổ biến”, bà Cúc cho biết.
Đối với quy định miễn giảm thuế chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cần nghiên cứu tính thực tiễn và hợp lý, thay đổi chiêu thức chỉ tính định lượng mà kết hợp cả định lượng và giá trị để đảm bảo công bằng, bình đẳng, không phân biệt đối xử giữa các tầng thu nhập của xã hội.
Cần sớm nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý
Theo Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, cần nghiên cứu sửa đổi Luật Thuế TNDN theo hướng cho doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản nếu bị lỗ thì được bù trừ lỗ của bất động sản vào hoạt động kinh doanh khác, trường hợp hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản có lãi thì cũng được dùng lãi bất động sản bù lỗ cho hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp để bảm bảo doanh nghiệp chủ động tài chính và bình bẳng trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
Ngoài ra, bà Cúc cho biết, Nhà nước đầu tư quy hoạch, xây dựng cơ sơ hạ tầng, phát triển, quy hoạch thêm nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế; xây dựng, mở đường cao tốc, cầu cống, sân bay, bến cảng… mang lại nhiều thay đổi về đời sống kinh tế xã hội trong đó có yếu tố về giá cả đất đai tăng. Theo thông lệ quốc tế thì khoản thu lợi này của các tổ chức, cá nhân – thường gọi là khoản chênh lệch địa tô - đều có chính sách điều tiết thích hợp.
Tuy nhiên ở Việt nam chưa bị điều tiết bởi bất cứ chính sách thu nào dẫn đến NSNN chưa huy động được nguồn thu và các tổ chức cá nhân thu lợi, không do từ hoạt động của bản thân mình mang lại, chưa thực sự bình đẳng. Vì vậy cần sớm nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý.
Bên cạnh đó, bà Cúc cho rằng cần nghiên cứu xem xét sửa đổi tiêu thức về diện tích, giá bán nhà, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội để vừa phù hợp với quy quy định của pháp luật về nhà ở nhưng cũng phù hợp với phân khúc nhà ở, giá cả và tính theo diện tích xây dưng, tổng giá trị căn hộ. Tránh tình trạng khống chế giá để được ưu đãi, không đảm bảo chất lượng cho người tiêu dùng, gây lãng phí của cải xã hội, khó khăn cho đối tượng được hưởng ưu đãi.
Bên cạnh cơ chế, giải pháp về thuế, cần có thêm các giải pháp quy định về quản lý mua bán chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức cá nhân, đặc biệt là các cá nhân như phương thức thanh toán khi chuyển nhượng, chứng minh nguồn thu nhập để đầu tư bất động sản như từ nguồn thừa kế, quà tặng, từ kinh doanh… nhằm hướng tới sự minh bạch của thị trường, hạn chế đầu cơ, tích trữ, ghim hàng, tạo thị trường bất động sản ảo…
