Nhận định về định hướng này, TS Nguyễn Đức Kiên - nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng - cho biết mục tiêu quan trọng nhất trong 10 năm tới là giải quyết chỗ ở, an cư cho người dân. Sự thay đổi tư duy này sẽ tác động mạnh mẽ đến việc xây dựng hành lang pháp lý (bao gồm sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch) để hình thành các khu đô thị vừa túi tiền, đồng bộ hạ tầng dịch vụ công cộng.

Định hướng mới sẽ buộc các chủ đầu tư phải chuyển đổi từ phân khúc thương mại trung - cao cấp sang NOXH, giúp triệt tiêu các cơn sốt ảo và kéo giá nhà đi xuống thông qua việc tăng mạnh nguồn cung thực.

Để hướng tới mục tiêu phát triển NOXH phục vụ nhu cầu ở thực, Nhà nước sẽ đóng vai trò chủ đạo bằng cách giao đất sạch cho doanh nghiệp nhằm giảm tối đa giá thành xây dựng, đồng thời gánh thêm trách nhiệm đầu tư hạ tầng, trường học, trạm y tế và khu vui chơi xung quanh.

“Với mục tiêu tăng trưởng hai con số, nguồn ngân sách có thể đáp ứng được yêu cầu về NOXH. Nợ công hiện ở mức 34% GDP nên vẫn còn dư địa để tăng nợ công nhằm phục vụ phát triển bất động sản và hình thành nơi an cư lạc nghiệp cho người dân”, ông Kiên nhận định.

Theo kế hoạch đến năm 2030, toàn quốc phải hoàn thành khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cho biết, riêng trong năm 2026, cả nước phải hoàn thành hơn 158.700 căn nhà ở xã hội. Trong 4 tháng đầu năm, cả nước đã khởi công xây dựng thêm 40 dự án với quy mô 36.590 căn, đã hoàn thành 5.426 căn - tương đương 3% kế hoạch cả năm.

Về nguồn vốn, tín dụng bất động sản đang chiếm khoảng 25% tổng mức dư nợ của hệ thống các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, theo ông Kiên, tổng dư nợ này vẫn chưa tách bạch rõ ràng giữa dư nợ cho vay phát triển nhà ở xã hội hay xây nhà ở thương mại và dịch vụ.

Bên cạnh quỹ đất, dòng vốn và lãi suất chính là yếu tố then chốt để khơi thông thị trường. Hiện nay, tín dụng BĐS đang chiếm khoảng 25% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, nhưng dòng vốn này chưa được tách bạch rõ ràng giữa vay phát triển NOXH và nhà ở thương mại.

Để gỡ nghẽn, các khoản vay phục vụ NOXH sẽ được Ngân hàng Chính sách xã hội hỗ trợ người mua và thuê mua nhằm tạo tính thanh khoản. Đối với gói 145.000 tỷ đồng của 9 ngân hàng thương mại, lý do khiến người dân và doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận nằm ở "điểm nghẽn" tư duy khi cho rằng lãi suất phải cố định ở mức 6,5%.

Trên thực tế, ngân hàng là doanh nghiệp kinh doanh tiền và phải vận hành theo quy luật thị trường. Định hướng của Chính phủ ở đây là lãi suất vay nhà ở phải thấp hơn thị trường từ 2 - 3% (ví dụ lãi suất bình thường 12%/năm thì vay NOXH ở mức 9%/năm là đúng định hướng).

“Các ngân hàng thương mại có quyền tự chủ kinh doanh, căn cứ vào khả năng, lợi nhuận, sự tiết giảm chi phí (do chuyển đổi số), điểm tín dụng khách hàng vay để quyết định mức giảm lãi suất cho phù hợp. Tất cả là quyền của họ chứ ngân hàng không thể cho vay bằng mức lãi suất huy động ở khoảng 6-6,5% được”, ông Nguyễn Đức Kiên khẳng định.

Việc kiểm soát chặt chẽ, minh bạch đối tượng thụ hưởng và cơ chế mua bán này sẽ đảm bảo chính sách nhà ở không bị trục lợi, đưa nhà ở về đúng giá trị cốt lõi là phục vụ an cư lạc nghiệp.