Lời khuyên được ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư – CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) chia sẻ tại talkshow chủ đề về cổ phiếu bất động sản do báo Đầu tư tổ chức chiều 21/7.
MC: Rất nhiều nhà đầu tư đang ôm cổ phiếu bất động sản và chịu thua lỗ lớn. Liệu cổ phiếu nhóm bất động sản có hồi phục khi đã giảm sâu 60-70% từ đỉnh? Đây có phải cơ hội tìm cổ phiếu đầu tư giá trị trong nhóm ngành bất động sản?
Ông Vũ Ngọc Quang: Là một người theo sát diễn biến cổ phiếu bất động sản, mức rơi 60 – 70% khá sốc với các nhà đầu tư và với người làm trong ngành chứng khoán như tôi. Nhưng cũng phải nhìn nhận trước đó 2021 các cổ phiếu bất động sản đã có mức tăng rất mạnh, có cổ phiếu tăng bằng lần thì việc điều chỉnh chung của TTCK và tình hình vĩ mô cũng là điều dễ hiểu. Nhà đầu tư nên linh hoạt hơn trong giai đoạn này.
Năm 2021 nhiều nhà đầu tư định giá cổ phiếu bất động sản theo cách nói vui
"đếm cua trong lỗ", lấy diện tích dự án nhân với đơn giá họ kỳ vọng sau đó chia ra lợi ích về cho chủ đầu tư thì ra được giá cổ phiếu bất động sản, họ kỳ vọng giá cổ phiếu bất động sản rất cao, có thể 500.000 – 1.000.000 đồng/cổ phiếu.
Tuy nhiên, đối với góc nhìn của tôi, cách định giá đó không phản ánh đúng bản chất. Khi định giá cổ phiếu bất động sản, chúng tôi tính NAV hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án, chúng tôi sẽ nghiên cứu khả thi của dự án và phân bổ tiến độ bán trong tương lai và chiết khấu dòng tiền hiện tại để ra được giá trị công ty.
Trong bối cảnh hiện tại, lãi suất có chiều hướng gia tăng, việc bán hàng các dự án kéo dài hơn ước tính trước đó thì giá trị dòng tiền sẽ bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, trình trạng pháp lý các dự án của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, công ty có pháp lý mạnh có thể sẵn sàng cho dự án bán trong năm nay hoặc năm sau, nhưng có những dự án vẫn ở bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Nếu bản thân chủ đầu tư không có tiền nộp vào ngân sách nhà nước thì việc triển khai dự án bất động sản và thu lợi cho cổ đông rất khó, nên lợi nhuận mà nhà đầu tư tưởng tượng ra có thể hiện thực vào giá cổ phiếu là một câu chuyện khác, năm nay nhà đầu tư nên có cái nhìn đa chiều hơn với cổ phiếu bất động sản.
Ngoài phương pháp chiết khấu dòng tiền thì chúng tôi kết hợp với phương pháp khác như P/E, P/B…
Đối với nhà đầu tư đang giữ cổ phiếu bất động sản đang lỗ 60 – 70% mà kỳ vọng hồi lại được như mức trước đó, với bối cảnh, thanh khoản hiện tại là cực kỳ khó nếu không muốn nói là bạn có thể phải chờ một thời gian rất rất dài mới có thể “về bờ” được.
Tôi có lời khuyên cho các nhà đầu tư đang cầm cổ phiếu bất động sản là nên biết tự tha thứ cho bản thân một chút, có thể chấp nhận cơ cấu một phần cắt lỗ và chuyển sức mua đó ở cổ phiếu khác thì có thể “về bờ” dễ dàng hơn đối với việc bạn bỏ mặc khoản đầu tư của mình ở đó và kỳ vọng vào một điều không chắc chắn.
Cổ phiếu bất động sản có một đặc điểm là có hệ số beta tương quan với thị trường rất cao, cho nên nếu chỉ số VN-Index có những hồi phục nhất định thì cổ phiếu bất động sản cũng có những nhịp hồi ngắn hạn. Tuy nhiên, để kỳ vọng tăng trưởng 50 – 60% hay tăng bằng lần là rất khó.
Để tránh đếm cua trong lỗ nhà đầu tư cần chú ý điều gì?
Đối với cổ phiếu bất động sản 2 yếu tố quan trọng nhất, nhà đầu tư nên theo sát chi tiết cổ phiếu của mình. Cổ phiếu trên sàn sẽ công bố thông tin đầy đủ hàng tháng, hàng quý, họ sẽ cập nhật doanh số kỳ sale bán trong kỳ đó, nên kiểm tra thông tin đó một cách đều đặn để xem điều đó có đúng với kỳ vọng từ đầu năm của ban lãnh đạo hay không.
Thứ hai là về mặt thời điểm, quý 2 thông thường kết quả kinh doanh chưa có nhiều đột biến, và thường book lợi nhuận sẽ về cuối năm, hiện giờ không phải thời điểm nên vội vàng.
Chúng ta nên chờ đợi khi nào thị trường có nền tảng vững chắc, lúc này doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa, doanh nghiệp nào có lợi nhuận, doanh số bán hàng tốt hoàn toàn có khả năng hồi phục trở lại, còn nếu cầm những cổ phiếu khác đếm cua trong lỗ hay dự án bánh vẽ thì khả năng đó rất khó, nhà đầu tư nên dành tiền cho những cơ hội mới.
Nhận định bức tranh kinh doanh doanh nghiệp bất động sản?
Nếu năm nay doanh số bán hàng bị ảnh hưởng bởi room tín dụng yếu thì người mua cũng khó tiếp cận với vốn và ảnh hưởng đến doanh số bán hàng năm 2023. Thêm nữa, một số yếu tố như dự án đó được xây dựng ở trong thời điểm cuối 2021 đầu 2022 là giá nguyên vật liệu tăng cao có thể tính vào giá thành chủ đầu tư có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận gộp và năm 2023 sẽ phản ánh rõ hơn câu chuyện này…
Theo như ước tính của chúng tôi, 2023 dự báo lợi nhuận toàn ngành bất động sản tăng trưởng 12% do một số cái tên chiếm trọng số lớn vẫn sẽ dẫn dắt và có mức tăng nhất định so với mức thấp và trong thời kỳ trước đó.
Nếu đầu tư 3 mã bất động sản thì nên chọn mã nào?
Theo tôi không nên đầu tư dàn trải mà chỉ cần 1- 2 mã là đủ. Có nhiều mã bất động sản đầu ngành có tiềm lực nhất định liên quan đến quỹ đất hay phát triển dự án, đó là tiềm năng họ có thể phát bán được hàng thật, việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận và pháp lý dự án cũng được triển khai tốt.
Ví dụ một số ông lớn như VHM có chiến lược kết hợp bán buôn bán lẻ cũng như bàn giao sản phẩm khá bài bản. Ở khu vực phía nam có doanh nghiệp sở hữu bất động sản lớn như KDH hay phát triển dự án có cơ cấu vốn lành mạnh, hợp tác với đối tác Nhật như NLG…
Nói chung, theo quan điểm của tôi, khi chọn đầu tư cổ phiếu bất động sản nên chọn doanh nghiệp có câu chuyện sự phát phát triển lành mạnh để chúng ta không bị quá thụ động và bất ngờ với diễn biến xấu xảy ra với thị trường. Nếu chúng ta đầu tư vào các công ty hay mang tính chất “lái” nhưng khi dự án không bàn giao được hay vướng vào các sai phạm liên quan đến đất đai thì cũng sẽ khá khó để xử lý, nên tập trung vào các doanh nghiệp đầu ngành…
