Khách thuê văn phòng ổn định

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Knight Frank Việt Nam chỉ ra, thị trường duy trì ổn định khi khách thuê và người mua ngày càng chọn lọc hơn về giá cả và chất lượng.

Thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt 87,2%, mặc dù diện tích hấp thụ thuần trong quý giảm khoảng 4.370m². Mức sụt giảm chủ yếu đến từ các tòa nhà hạng B thế hệ cũ, trong khi phân khúc hạng A vẫn ghi nhận hấp thụ thuần dương ở mức 1.133 m². Giá thuê trung bình văn phòng hạng A quý III/2026 đạt 58,58 USD/m²/tháng, giảm nhẹ 0,4% so với quý trước.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn Chiến lược và Giải pháp cho Khách thuê, Knight Frank Việt Nam, nhận định: "Thị trường hiện nay mang đến cơ hội thuận lợi để các doanh nghiệp nâng cấp không gian làm việc và đàm phán các điều khoản thuê cạnh tranh hơn. Đối với những doanh nghiệp có hợp đồng thuê sắp đến hạn trong vòng 6–12 tháng tới, đây là thời điểm phù hợp để bắt đầu đánh giá nhu cầu và khảo sát thị trường nhằm tìm kiếm giải pháp tối ưu hơn về chất lượng không gian, mức độ linh hoạt và hiệu quả vận hành".

Từ nay đến cuối năm 2027, thị trường văn phòng TP.HCM được kỳ vọng sẽ đón thêm khoảng 102.000m² nguồn cung mới, qua đó mở rộng đáng kể các lựa chọn cho khách thuê.

Tại Hà Nội, thị trường tiếp tục chịu áp lực từ nguồn cung mới. Giá thuê văn phòng hạng A duy trì ở mức khoảng 34,26 USD/m²/tháng, trong khi khoảng 62.000 m² diện tích mới dự kiến sẽ được bổ sung đến cuối năm 2027, chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây. Lượng nguồn cung bổ sung này được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì môi trường cạnh tranh và mang lại nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê.

Giao dịch căn hộ cải thiện tại TP.HCM

Thị trường căn hộ ghi nhận sự cải thiện trong hoạt động giao dịch trong quý III/2026. TP.HCM đạt 2.493 giao dịch căn hộ, tăng 40% so với quý trước, trong khi nguồn cung mở bán mới đạt 2.711 căn.

Trên phạm vi khu vực TP.HCM mở rộng, bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, lượng giao dịch đạt 7.534 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 45%. Các dự án thuộc phân khúc trung cấp và có mức giá hợp lý tại các khu vực ngoài trung tâm tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua.

Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM tăng 3% theo quý, đạt 4.210 USD/m², chủ yếu do sự ra mắt của các dự án hạng sang và siêu sang trong kỳ, thay vì phản ánh mức tăng đồng đều trên toàn thị trường.

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn, Knight Frank Việt Nam cho biết, dù thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức, nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò là động lực chính hỗ trợ giao dịch căn hộ. Người mua hiện đánh giá kỹ lưỡng hơn về khả năng tài chính, chất lượng dự án cũng như các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. "Chúng tôi kỳ vọng các chính sách mới sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, củng cố niềm tin của người mua để ở và dần thu hẹp khoảng cách giữa cung và cầu", ông Hoàng nói.

Tại Hà Nội, thị trường ghi nhận 2.960 giao dịch căn hộ, cao hơn lượng nguồn cung mới đạt 2.558 căn, mặc dù cả hai chỉ số đều giảm so với quý trước. Giá bán sơ cấp trung bình duy trì ổn định ở mức 4.349 USD/m², giảm nhẹ 0,15% theo quý.

Mặt bằng bán lẻ cao cấp tiếp tục khan hiếm

Thị trường bán lẻ cao cấp tại TP.HCM tiếp tục duy trì kết quả tích cực với tỷ lệ lấp đầy đạt 96,6%.

Khoảng 7.700 m² diện tích hấp thụ thuần đã được ghi nhận trong hai quý gần nhất, trong khi giá thuê tầng trệt tại các trung tâm thương mại cao cấp duy trì ổn định ở mức 85,9 USD/m²/tháng. Tại khu vực trung tâm (CBD), giá thuê mặt bằng bán lẻ cao cấp đạt khoảng 249 USD/m²/tháng.

Knight Frank Việt Nam hiện không ghi nhận nguồn cung bán lẻ cao cấp đáng kể nào dự kiến gia nhập thị trường trước năm 2027, tạo điều kiện duy trì mức độ cạnh tranh đối với các vị trí bán lẻ chất lượng cao.

Các nhà bán lẻ ngày càng chú trọng hơn đến việc xây dựng trải nghiệm khác biệt cho khách hàng và lựa chọn những vị trí có thể hỗ trợ cả nhận diện thương hiệu lẫn hiệu quả kinh doanh dài hạn. Tuy nhiên, tỷ lệ thay đổi khách thuê vẫn diễn ra tương đối nhanh, nhất là tại các vị trí trung tâm (CBD), nơi mặt bằng giá thuê cao tạo áp lực lớn hơn lên hiệu quả vận hành cửa hàng. Điều này khiến việc lựa chọn địa điểm phù hợp và kiểm soát chi phí thuê ở mức bền vững trở thành yếu tố ngày càng quan trọng đối với các nhà bán lẻ.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc thị trường. Khách thuê văn phòng được hưởng lợi từ nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung gia tăng. Thị trường căn hộ vẫn duy trì giao dịch nhưng người mua trở nên chọn lọc hơn về giá trị và chất lượng sản phẩm, trong khi nguồn cung hạn chế tiếp tục hỗ trợ hoạt động của phân khúc bán lẻ cao cấp.

Theo chuyên gia Knight Frank Việt Nam, bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản nhìn chung vẫn khá tích cực. Không phải mọi phân khúc hay mọi mức giá đều diễn biến theo cùng một xu hướng, và điều đó là bình thường trong một thị trường đang dần trưởng thành. Thị trường đang trở nên cạnh tranh hơn và chọn lọc hơn. Điều đó tạo ra cơ hội cho khách thuê và người mua, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng sản phẩm, chiến lược giá và năng lực thực thi đối với chủ đầu tư và chủ tài sản.