Đặt câu hỏi: Giả sử, những biến động liên quan đến lãi suất, chính sách, tâm lý tiêu dùng… vẫn kéo dài đến hết nửa năm 2027, thị trường bất động sản sẽ đi theo chiều hướng nào?
Ông Ngô Thành Huấn – Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT chia sẻ: “Nếu mặt bằng lãi suất cao, sức mua yếu và tâm lý thận trọng kéo dài đến giữa năm 2027, tôi nghiêng về kịch bản thị trường bất động sản tiếp tục phân hóa mạnh, thanh khoản phục hồi chậm và áp lực điều chỉnh giá gia tăng ở những phân khúc đã tăng nóng hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính”.
Tuy nhiên, ông Huấn cho rằng, điều này không đồng nghĩa thị trường sẽ giảm giá đồng loạt. Bất động sản có đặc điểm là giá thường điều chỉnh chậm hơn thanh khoản. Khi thị trường khó khăn, người bán có xu hướng giữ giá và chờ đợi, trong khi người mua trì hoãn quyết định. Vì vậy, giai đoạn đầu có thể chứng kiến lượng giao dịch sụt giảm, thời gian bán kéo dài, sau đó mới xuất hiện những điều chỉnh về giá, chính sách chiết khấu hoặc điều kiện thanh toán.
Chủ tịch FIDT dự phóng thị trường sẽ chứng kiến ba sự phân hóa rõ nét.
Thứ nhất, phân hóa giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế. Những chủ sở hữu có năng lực tài chính tốt có thể tiếp tục giữ tài sản, nhưng nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn hoặc cần thu hồi vốn sẽ chịu áp lực giảm giá. Do đó, giá niêm yết có thể chưa giảm đáng kể, trong khi các giao dịch thành công lại xuất hiện ở mức chiết khấu cao hơn. Đây cũng là lý do nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào giá chào bán để đánh giá thị trường.
Thứ hai, phân hóa giữa bất động sản có nhu cầu thực và bất động sản mang tính đầu cơ. Nhà ở tại những khu vực có việc làm, dân cư và hoạt động kinh tế phát triển vẫn có nền tảng nhu cầu tương đối bền vững. Ngược lại, đất nền xa trung tâm, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các sản phẩm đã được định giá quá cao dựa trên kỳ vọng hạ tầng có thể tiếp tục gặp khó về thanh khoản.
Thứ ba, phân hóa theo sức khỏe tài chính của chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân. Nếu chi phí vốn duy trì ở mức cao, những doanh nghiệp có dòng tiền yếu, nghĩa vụ nợ lớn và hàng tồn kho cao sẽ phải đẩy mạnh bán hàng, tái cơ cấu hoặc điều chỉnh chính sách giá. Trong khi đó, những chủ đầu tư có nền tảng tài chính tốt, pháp lý hoàn chỉnh và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn.
Ông Ngô Thành Huấn cho rằng, ở chiều tích cực, đây là giai đoạn có thể tạo ra quá trình tái định giá cần thiết của thị trường. Khi kỳ vọng tăng giá không còn đủ để thúc đẩy quyết định mua, người mua sẽ quay lại với những yếu tố cơ bản như khả năng chi trả, chất lượng tài sản, hiệu quả khai thác và triển vọng phát triển thực tế của khu vực.
Với người mua, chi phí vay tăng làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở và hiệu quả đầu tư. Với chủ đầu tư, chi phí vốn lớn hơn tạo áp lực lên dòng tiền, tiến độ triển khai và chính sách bán hàng. Đặc biệt, những sản phẩm có giá bán vượt xa khả năng chi trả thực tế hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp nhiều thách thức.
Theo ông Huấn, FIDT vẫn quan tâm đến những cực tăng trưởng gắn với FDI, khu công nghiệp, việc làm và sự dịch chuyển dân cư, cũng như các khu vực hưởng lợi thực chất từ metro và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Tuy nhiên, cơ hội chỉ xuất hiện khi giá mua đã phản ánh hợp lý các rủi ro và không còn bao hàm quá nhiều kỳ vọng tương lai.