Dữ liệu quý III/2026 của Avison Young đã chỉ ra chính diễn biến cung – cầu, giá cả và triển vọng tăng trưởng của ba thị trường Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM.
Ở phân khúc căn hộ, người mua tiếp tục chịu áp lực từ các biến động của thị trường.
Theo Avison Young, ba thị trường phân hóa mạnh theo nhu cầu và khả năng chi trả. Tại TP.HCM và Hà Nội, giá bán sơ cấp vẫn neo cao dù đà tăng đã chững lại, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tiếp tục giảm so với quý trước.
Tại Đà Nẵng, hơn một nửa giao dịch đến từ nhà đầu tư phía Bắc. Thị trường ghi nhận các dự án mới như The Camellia (469 căn) và S-Light Tower (800 căn), đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự gia tăng nguồn cung căn hộ thương mại cao cấp cho thấy Đà Nẵng đang dịch chuyển từ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sang phát triển đô thị, hướng đến nhóm khách hàng là chuyên gia logistics, kỹ sư công nghệ và nhân sự nước ngoài.
Tại TP.HCM, khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý III/2026, tập trung ở khu Nam và khu vực Tây Bắc/Đông Bắc. Bất chấp tâm lý phòng thủ, thị trường vẫn chưa đóng băng. Giao dịch thành công tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An và Thuận An cũ - nơi nhu cầu ở thực duy trì sức mua tốt. Ngược lại, căn hộ cao cấp và hạng sang nội đô tiêu thụ chậm hơn. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%.
Đáng chú ý, một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây thiết lập mức giá kỷ lục 4.500–4.800 USD/m2. Khoảng cách lớn trong giá bán sơ cấp phản ánh tiềm năng hạ tầng và thương hiệu phát triển. Quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao tiếp tục đẩy mặt bằng giá tại khu vực TP.HCM (cũ) lên cao, qua đó gián tiếp xóa bỏ nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) do đó được kỳ vọng bổ sung nguồn cung phục vụ người lao động đô thị. Dự kiến giai đoạn 2027-2030 sẽ có hơn 25.000 căn hộ mới, đón đầu tiến hộ hoàn thiện hạ tầng vào năm 2030.
Tại Hà Nội, đà tăng giá sơ cấp chậm lại rõ rệt, chỉ nhích nhẹ 1,5–2,3% trong tháng 7 và tháng 9. Thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn mở bán mới trong quý III, nâng tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Trong đó, 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.
Giá bán sơ cấp đạt mức cao mới, khoảng 4.180 USD/m2, nhưng thanh khoản chỉ còn 31%. Chi phí vốn cao và lãi vay tăng tiếp tục gây áp lực lên thị trường thứ cấp, nơi giá bán một số sản phẩm giảm 5–12%. Người mua có sẵn tiền mặt chuyển hướng sang các dự án đã bàn giao từ 5–10 năm trong vùng giá 2.000–2.500 USD/m2, thay vì mua căn hộ vùng ven ở mức gần 3.300 USD/m2.
Ở phân khúc văn phòng, cạnh tranh gia tăng khi khách thuê chú trọng chi phí và hiệu quả không gian. Trong quý III/2026, thị trường văn phòng TP.HCM và Hà Nội hấp thụ sức nóng cạnh tranh khi nguồn cung mới dồi dào, trong khi biến động kinh tế khiến doanh nghiệp thận trọng hơn với quyết định thuê mới. Các chủ tòa nhà bắt đầu linh hoạt hơn về giá, chính sách thuê và chất lượng vận hành để duy trì tỷ lệ lấp đầy.
Tại TP.HCM, hoạt động thuê chủ yếu xoay quanh gia hạn hợp đồng, điều chỉnh diện tích và chuyển văn phòng. Giá thuê ổn định ở mức 50-55 USD/m2/tháng đối với hạng A và 33,5 USD/m2/tháng đối với hạng B.
Tại Hà Nội, doanh nghiệp có xu hướng rà soát và tối ưu diện tích sử dụng, cân nhắc kỹ kế hoạch mở rộng. Thị trường trầm lắng hơn và áp lực nguồn cung khiến giá thuê hạng A giảm từ 35 xuống 29 USD/m2/tháng, trong khi hạng B giảm từ 24 xuống 18 USD/m2/tháng. Trong bối cảnh này, các tòa nhà mới có vị trí, chất lượng, vận hành và tiện ích tốt hơn đang có lợi thế trong việc thu hút khách thuê.
Tại Đà Nẵng, nguồn cung tăng thêm 26.000m2 từ một dự án mới, nâng tổng nguồn cung lên 204.000m2, tập trung tại phường Hải Châu và Thanh Khê. Khách thuê FDI chiếm 82% tổng diện tích thuê toàn thị trường, tập trung quanh sân bay, trung tâm Hải Châu và dọc sông Hàn.
Trong thời gian tới, TP.HCM và Hà Nội dự kiến tiếp tục mở rộng nguồn cung ra ngoài khu trung tâm (CBD), với xu hướng ưu tiên các tòa chất lượng cao (flight-to-quality). Trong 2–5 năm tới, Đà Nẵng được kỳ vọng trở thành cực văn phòng mới nhờ sự hình thành của Trung tâm Tài chính Quốc tế, khu thương mại tự do và cảng nước sâu Liên Chiểu.
Ở loại hình khách sạn – nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ, nguồn khách quốc tế đa dạng, du lịch kết hợp hội nghị – sự kiện (MICE) và khách thuê doanh nghiệp giúp phân khúc này duy trì lực cầu ổn định, thúc đẩy cải thiện giá phòng trung bình và công suất phòng.
Tại Hà Nội, giá phòng khách sạn bình quân trong quý III tăng đáng kể so với quý trước và thiết lập mặt bằng mới. Cụ thể, giá phòng trung bình phân khúc 5 sao tăng từ 185 lên 230 USD/đêm, trong khi khách sạn 4 sao cũng tăng từ 106 lên 130 USD/đêm. Diễn biến này ghi nhận cùng lúc với sự gia nhập của các thương hiệu lớn mới như Fairmont, LÈGACY và The Adore. Về nguồn cung, LÈGACY Hanoi – A Fusion Original bổ sung 133 căn hộ dịch vụ và 85 phòng khách sạn cao cấp; dự án The Theodore Hanoi cũng gia nhập thị trường.
Tại Đà Nẵng, ba dự án mới ra mắt trong quý gồm TUI BLUE Han River, NHAAN Resort & Spa Hoi An và Tapestry Collection by Hilton. Khách du lịch đến Đà Nẵng tăng mạnh trong tháng 7/2026, kéo theo nhu cầu lưu trú ven biển, qua đó giúp công suất phòng và giá phòng tăng nhẹ/
Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định, trong 9 tháng đầu năm 2026, Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì sức hút đầu tư, tạo lực đỡ cho hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, trước biến động vĩ mô, hiệu quả đầu tư cần được đánh giá không chỉ qua quy mô vốn thu hút, mà còn qua tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế. Tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và quy hoạch vì vậy là điều kiện then chốt để chuyển hóa dòng vốn thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc thị trường còn thiếu hụt.