Lãi suất trái phiếu bất động sản tối thiểu lên 12 - 12,5%/năm, doanh nghiệp địa ốc đang khát vốn?

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ghi nhận sự phân hóa đáng chú ý giữa các nhóm ngành. Trong khi ngân hàng tiếp tục chiếm ưu thế về quy mô phát hành, các doanh nghiệp bất động sản lại phải đưa ra mức lãi suất cao để thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư.

Mới đây, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, HoSE: CRE) vừa hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã CREL12601 với tổng giá trị 620 tỷ đồng. Lô trái phiếu được phát hành và hoàn tất ngay trong ngày 4/11/2026, có kỳ hạn 3 năm.

Cụ thể, Cen Land đã phát hành 6.200 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu. Tổ chức liên quan đến đợt phát hành là CTCP Chứng khoán VNDirect (HoSE: VND).

Đáng chú ý, lô trái phiếu này áp dụng cơ chế lãi suất kết hợp giữa cố định và thả nổi. Trong 2 kỳ tính lãi đầu tiên, lãi suất được cố định ở mức 12%/năm.

Từ các kỳ tính lãi tiếp theo, lãi suất danh nghĩa được xác định bằng tổng lãi suất cơ bản và lãi suất bổ sung. Trong đó, lãi suất cơ bản bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4%/năm, đồng thời được quy định không thấp hơn 12%/năm.

Trước Cen Land, Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex - CTCP (HoSE: BCM) cũng vừa hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã BCML12602 với tổng giá trị 1.200 tỷ đồng.

Đợt phát hành được thực hiện từ ngày 21/10 và hoàn tất vào ngày 3/11/2026, gồm 12.000 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, dự kiến đáo hạn ngày 21/10/2029.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản bảo đảm.

Về lãi suất, Becamex áp dụng mức cố định 12,5%/năm trong 4 kỳ tính lãi đầu tiên. Từ các kỳ tiếp theo, lãi suất được xác định bằng lãi suất cho vay khách hàng doanh nghiệp lớn (CIB) đối với khoản vay bằng đồng Việt Nam có thời hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng do Ngân hàng TMCP Quân đội (MB, HoSE: MBB) công bố, cộng biên độ 3,5%/năm.

Đáng chú ý, mức lãi suất thực tế trong mọi trường hợp không thấp hơn 12,5%/năm.

Không chỉ Cen Land và Becamex, một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang huy động vốn với mức lãi suất cao.

Trong tháng 10/2026, CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) phát hành lô trái phiếu mã VHML12619 với giá trị 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm và lãi suất 12,5%/năm. Lô trái phiếu này có tài sản bảo đảm.

Tương tự, CTCP Thành Đức Holding phát hành lô trái phiếu mã HTDL12601 ngày 26/10, huy động 1.200 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm, lãi suất 12,5%/năm và có tài sản bảo đảm.

Việc nhiều doanh nghiệp địa ốc liên tiếp phát hành trái phiếu với mức lãi suất tối thiểu 12 - 12,5%/năm cho thấy chi phí huy động vốn qua kênh này đang ở mức đáng chú ý.

Với doanh nghiệp, mức lãi suất cao có thể giúp tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn trong bối cảnh các kênh huy động khác còn nhiều thách thức. Tuy nhiên, mặt trái là áp lực chi phí tài chính và nghĩa vụ thanh toán ngày càng lớn, đặc biệt đối với những doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh chưa ổn định.

Khi trái phiếu có kỳ hạn 2 - 3 năm, doanh nghiệp không chỉ phải bảo đảm nguồn tiền trả lãi định kỳ mà còn cần chuẩn bị phương án thanh toán nợ gốc khi đến hạn. Đây sẽ là bài toán đáng lưu ý đối với các doanh nghiệp đang đồng thời triển khai dự án, tái cơ cấu nợ và tìm kiếm nguồn vốn mới.

Theo dữ liệu từ HNX, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) và VIS Rating cập nhật đến ngày 5/11/2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới trong tháng 10 đạt khoảng 31.000 tỷ đồng, giảm 59% so với tháng 9.

Tính trong 12 tháng gần nhất, tổng giá trị phát hành đạt khoảng 169.000 tỷ đồng. Trái phiếu phát hành riêng lẻ tiếp tục chiếm ưu thế áp đảo, với tỷ trọng 94%, trong khi phát hành ra công chúng chỉ chiếm 6%.

Xét theo cơ cấu ngành, ngân hàng vẫn là nhóm đóng vai trò chủ lực trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Riêng trong tháng 10, các ngân hàng chiếm tới 83% tổng giá trị phát hành mới.

Trong khi đó, nhóm bất động sản chỉ đóng góp khoảng 6%. Dù tỷ trọng phát hành mới chưa lớn, các doanh nghiệp địa ốc lại phải chấp nhận mức lãi suất tương đối cao để thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư.