“Chìa khóa” mở cửa thị trường khó
Theo ông Nguyễn Thành Chương, trước đây, với mô hình khu công nghiệp truyền thống, việc phát triển thường dựa trên nền tảng cộng đồng dân cư, nguồn cung lao động hoặc nguồn cung nguyên liệu sẵn có tại địa phương, nhằm phục vụ các nhà đầu tư đơn lẻ. Những năm gần đây, thị trường xuất hiện thêm nhiều mô hình khu công nghiệp mới, nổi bật là khu công nghiệp thế hệ mới, hay khu công nghiệp kiểu mới.
Mô hình này đòi hỏi chất lượng cung cấp hạ tầng và tính đồng bộ cao hơn để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư. Không chỉ có hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp còn cần tính đến môi trường cho người lao động, logistics, năng lượng tái tạo, cũng như các tiêu chí xanh và sinh thái. Đây cũng là mô hình mà các nhà đầu tư hạ tầng trong nước và khu vực đang hướng tới.
Trong đó, việc đầu tư hạ tầng chuyên sâu là “bảo chứng” cho dịch vụ an toàn, giúp nhà đầu tư yên tâm sản xuất và hàng hóa dễ dàng được các thị trường khó tính chấp nhận.
Dẫn chứng vào các khu công nghiệp của doanh nghiệp mình, ông Chương cho biết, tại Khu công nghiệp Thành Thành Công (Trảng Bàng, Tây Ninh), xuất phát điểm ban đầu là một khu công nghiệp truyền thống. Tuy nhiên, trong quá trình vận hành và tiếp cận nhu cầu chung của khu vực cũng như thế giới, TTC IZ đã chủ động chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp kiểu mới từ 5-7 năm nay. Song song với đó, doanh nghiệp phát triển hạ tầng mở rộng, tích hợp logistics, năng lượng xanh và khu dân cư nhằm tạo việc làm, nguồn cung lao động, qua đó đảm bảo khu công nghiệp hoạt động ổn định, lâu dài.
Theo ông Chương, với các khu công nghiệp mới, ngay từ đầu doanh nghiệp nên tích hợp theo mô hình đa chức năng, hướng đến phát triển bền vững và sinh thái. Trong đó, các tiêu chuẩn như LEED là điều kiện quan trọng.
Điều gì giữ chân các nhà đầu tư quốc tế?
Cũng chia sẻ tại VIPF, bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển sang một giai đoạn mới khi lợi thế chi phí không còn là yếu tố duy nhất trong quyết định đầu tư. Thay vào đó, hạ tầng, nguồn nhân lực, an ninh năng lượng và tốc độ triển khai dự án đang ngày càng được nhà đầu tư quốc tế quan tâm.
Theo đơn vị này, trong bối cảnh chuỗi cung ứng thế giới đang được tái cấu trúc, động lực tăng trưởng của thị trường ngày càng đa chiều. Việt Nam không còn chỉ được nhìn nhận như một điểm đến sản xuất giá rẻ, mà đang từng bước khẳng định vai trò là nền tảng sản xuất chiến lược của khu vực nhờ vị trí địa lý, khả năng tiếp cận các thị trường lớn, mạng lưới hiệp định thương mại tự do và hạ tầng công nghiệp ngày càng được nâng cấp.
Bà Trang Lê cho hay, khi lợi thế chi phí dần thu hẹp, các nhà đầu tư quốc tế đang đánh giá địa điểm đầu tư trên phạm vi rộng hơn, thay vì chỉ dựa vào giá thuê đất hay chính sách ưu đãi. Ba nhóm tiêu chí được JLL đề cập gồm nguồn nhân lực và tổng chi phí lao động; khả năng bảo đảm nguồn điện ổn định; cùng chi phí xây dựng và thời gian triển khai dự án.
Trong đó, với sự gia tăng của các dự án công nghệ cao và sản xuất tiên tiến, khả năng tuyển dụng, đào tạo và giữ chân lao động có kỹ năng đang trở thành yếu tố quan trọng. Nhu cầu nhân lực chất lượng cao được dự báo tiếp tục tăng cùng dòng vốn FDI, đặc biệt đối với các công đoạn sản xuất có giá trị gia tăng cao.
Nguồn điện cũng ngày càng được đặt ở vị trí quan trọng. Vấn đề điện năng ổn định, liên tục và đáng tin cậy là yêu cầu thiết yếu đối với các ngành điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng và thời gian đưa nhà máy vào vận hành ngày càng có ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả đầu tư. Khả năng tiếp cận nhà thầu, thủ tục nhanh chóng, minh bạch và hạ tầng sẵn sàng được JLL xác định là những yếu tố quan trọng trong lựa chọn địa điểm.
Cùng với đó, yêu cầu về “hạ tầng mềm” cũng gia tăng. Các khu công nghiệp hướng tới ngành công nghệ cao cần tính đến nguồn nhân lực, nhà ở công nhân, căn hộ chuyên gia và các tiện ích cộng đồng. Về hạ tầng kỹ thuật, nguồn điện công suất lớn, tiêu chuẩn ESG, năng lượng xanh và khả năng mở rộng hạ tầng cũng ngày càng được chú trọng.
Đồng quan điểm, ông John Campbell, Giám đốc Khối dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam nhấn mạnh, quỹ đất chỉ giúp địa phương vào danh sách rút gọn, tốc độ triển khai, vận hành ổn định, sẵn sàng cho tương lai mới quyết định.
Ông John Campbell cho rằng, thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay không còn nằm ở việc chọn một mảnh đất. "Đất tốt giúp bạn vào danh sách rút gọn, nhưng năng lực thực thi mới là yếu tố quyết định để chinh phục các nhà đầu tư điện tử và sản xuất công nghệ cao", ông nói.
Chuyên gia Savills chỉ ra 3 yếu tố khiến bất động sản công nghiệp "được lòng" nhà đầu tư.
Thứ nhất, tốc độ và sự linh hoạt. Đây là yếu tố gắn với công suất cấp điện và khoảng thời gian từ khi cấp phép đến khi nhà máy đi vào sản xuất. Đó cũng là lý do mô hình nhà xưởng xây sẵn bùng nổ trong 8 năm qua, khi loại hình này đáp ứng ngay yêu cầu về thời gian của nhà đầu tư.
Thứ hai, sự chắc chắn trong vận hành. Yếu tố này là sự kết hợp của nguồn cung lao động có kỹ năng, khả năng kết nối cảng biển và hạ tầng, cùng một nhà phát triển hoặc chủ đất biết đồng hành, hỗ trợ kịp thời sau khi ký kết.
Thứ ba, khả năng sẵn sàng cho tương lai. Các nhà sản xuất ngày nay cân nhắc liệu địa điểm có dư địa để mở rộng quy mô hay không, và lộ trình cung cấp năng lượng trong 20 đến 30 năm tới ra sao, khi hoạt động sản xuất ngày càng tiêu tốn nhiều năng lượng.
Theo ông Campbell, với chủ đầu tư cũng phải thay đổi vai trò, không thể tự xem mình là chủ đất bán đất đơn thuần nữa mà phải biến mình thành một nền tảng công nghiệp.
Đối với bên thuê, ESG chỉ có ý nghĩa khi giúp giảm chi phí, tiết kiệm thời gian và hỗ trợ trực tiếp cho vận hành. ESG cần phải đi xa hơn những cuốn brochure quảng cáo.
Ở góc độ doanh nghiệp đầu tư, ông Lee Ark Boon, CEO Sembcorp Development cho hay, khu công nghiệp không chỉ là vị trí, lao động và hạ tầng Khi các ngành công nghiệp dịch chuyển lên những nấc thang cao hơn trong chuỗi giá trị, kỳ vọng của nhà đầu tư cũng thay đổi.
Theo ông Lee Ark Boon, vị trí, lao động và hạ tầng vẫn quan trọng, nhưng những yếu tố này không còn đủ. Các nhà sản xuất hàng đầu hiện muốn có những hệ sinh thái giúp nâng cao hiệu quả, tăng cường khả năng chống chịu và hỗ trợ đạt các mục tiêu phát triển bền vững.
Theo ông, tính bền vững cần được thiết kế ngay từ đầu. Các hệ thống hỗ trợ tăng trưởng carbon thấp cần được xây dựng. Đồng thời kết quả phải được đo lường để biến các mục tiêu thành hiệu quả thực tế. Sembcorp gọi cách tiếp cận này là CORE - Carbon Optimised Ready Ecosystem (Hệ sinh thái sẵn sàng, tối ưu hóa carbon), kết nối năng lượng, tài nguyên, hạ tầng và hoạt động công nghiệp. Cách tiếp cận này cho phép tính bền vững được thiết kế, xây dựng và đo lường như một phần của hiệu quả hoạt động công nghiệp.
Theo ông Lee Ark Boon, phát triển bền vững là một hành trình, không phải một đích đến. Điều này đòi hỏi phải hiểu lượng phát thải, xây dựng đúng hệ thống và đo lường tiến độ. Khi thực hiện tốt, phát triển bền vững trở thành một phần của hiệu quả hoạt động công nghiệp, và hiệu quả hoạt động công nghiệp tạo ra giá trị.
Các khu công nghiệp sinh thái có khả năng thu hút dòng vốn đầu tư có giá trị cao hơn, hỗ trợ sản xuất tiên tiến, tăng cường khả năng chống chịu và nâng cao năng lực cạnh tranh.
Tuy nhiên, để đạt được quy mô lớn cần nhiều hơn một yếu tố, đó là sự phối hợp giữa tín hiệu chính sách rõ ràng từ Chính phủ, nguồn vốn dài hạn từ các nhà đầu tư, năng lực triển khai từ các nhà phát triển và cam kết về nhu cầu từ các khách thuê.
Trong khuôn khổ VIPF 2026 cũng vinh danh những đơn vị tạo dấu ấn vì sự phát triển bất động sản công nghiệp xanh. Một số doanh nghiệp tiêu biểu như CTCP Thanh Bình Phú Mỹ, CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ), CTCP Becamex Bình Định, Tổng công ty Viglacera- CTCP, Tập đoàn KN Holdings, CTCP Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB), Công ty FRASERS Property Vietnam, CTCP Khu công nghiệp Stavian, CTCP IMG Phước Đông…