Thời gian qua, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng làn sóng dịch chuyển lên các thành phố lớn đang tạo ra sức ép về nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới tại Hà Nội ở mức thấp trong hai năm qua.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, hiện nay nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang ở mức thấp. Theo số liệu từ Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường năm 2018 đạt mức trên 30,000 căn và lên đến gần 40,000 vào năm 2019.
Tuy nhiên, từ năm 2020, con số này giảm đáng kể, ở quanh mức 20,000 căn. Năm 2021, cũng ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm.
Đến quý 1/2022, không có dự án mới được đưa ra thị trường mà toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã công bố. Điều này tương ứng với mức giảm -17% so với năm ngoái; trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng đang thiếu nguồn cung mới; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đã được hấp thụ hết.
Theo chuyên gia Savills, với tốc độ đô thị hóa ở mức 37%, nhiều người dân vẫn đang tìm kiếm nhà ở tại các khu vực thành phố lớn. Do đó, việc hạn chế về nguồn cung mới sẽ đẩy người mua sang lựa chọn căn hộ sơ cấp, trong đó chú ý hơn tới những sản phẩm mới được chào bán trên thị trường.
Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Quốc tế, Savills Hà Nội cho biết, hiện người mua với nhu cầu thực vẫn luôn tìm kiếm những sản phẩm có giá thành hợp lý và chất lượng đạt yêu cầu.
Theo ông Thêm, những đối tượng này thường ưu tiên những căn hộ sơ cấp bởi đây là các sản phẩm mới hoàn toàn, chưa bị khấu hao qua thời gian sử dụng.
Mặt khác, khi lựa chọn căn hộ được chào bán lần đầu, người mua thường không phải chịu nhiều áp lực về dòng tiền do được hưởng lợi từ các chính sách bán hàng của chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, thanh toán theo tiến độ và các ưu đãi khác.
Trong khi đó, nếu mua lại một sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà. Đây là điều kiện mà những gia đình tài chính eo hẹp khó đáp ứng được.
Ngoài ra, bên cạnh sự linh hoạt về nguồn tiền, giá trị của sản phẩm cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới quyết định của người mua. Mức giá của sản phẩm sơ cấp sẽ được xác định theo thời giá hiện tại.
Còn những sản phẩm thứ cấp, chủ nhà khi mua được hưởng giá thấp hơn do tính theo mặt bằng trong quá khứ. Khi bán lại ở thời điểm hiện tại, họ luôn cố gắng bán theo mức giá của thị trường. Do vậy, giá cả sẽ có độ chênh lệch nhất định trong khi sản phẩm thực tế đã bị khấu hao tùy mức độ.
Theo ông Thêm, một lý do khác khiến người dân ưu tiên các sản phẩm sơ cấp là bởi các dự án mới ngày càng chú trọng hơn về hệ thống tiện ích nội và ngoại khu như siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu tập thể thao. Nhiều dự án còn tập trung xây dựng công viên cây xanh, hồ nước nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, cũng như mang đến cảnh quan đẹp mắt cho cư dân.
Hơn nữa, với các dự án mới, người mua có thể lựa chọn từ danh mục sản phẩm đa dạng, tận hưởng các tiện ích nội khu và ngoại khu mới hoàn thiện. Việc được tự thiết kế nội thất căn hộ phù hợp với sở thích và chi phí là một điểm cộng khi mua sản phẩm mới, thay vì chọn sản phẩm thứ cấp với nội thất có sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh để cải tạo như ý.
Tuy nhiên, ông Thêm cũng lưu ý, khi chọn mua căn hộ sơ cấp nên ưu tiên chọn các dự án cần có pháp lý rõ ràng và người mua nên đánh giá kỹ năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư để tránh các rủi ro, vướng mắc trong quá trình bàn giao và sử dụng. Những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt sẽ luôn là sản phẩm được săn đón trong thị trường.
“Chưa có nhiều điểm đột biến trong câu chuyện của năm 2022. Điều này có thể hiểu được vì các đơn vị bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 cùng với hạn chế từ chính sách thắt chặt tín dụng đầu năm. Thời gian tới đây sẽ là quãng thời gian cần thiết để nhà phát triển và chủ đầu tư chuẩn bị về nguồn lực tài chính và đưa ra những sản phẩm có giá trị cho thị trường”, ông Thêm dự đoán về nguồn cung nhà ở trong thời gian tới.
