Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Lê Quốc Kiên – Chuyên gia bất động sản độc lập để hiểu đúng về vấn đề.
Nghị quyết 21 định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình. Theo ông, quy định này sẽ tác động như thế nào đến thị trường chung cư trong ngắn hạn và dài hạn?
Ông Lê Quốc Kiên: Trong ngắn hạn, quy định này nhiều khả năng sẽ tác động đến tâm lý của một bộ phận người mua và nhà đầu tư, bởi họ chưa hình dung rõ sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình thì sẽ được xử lý như thế nào. Không ít người vẫn hiểu theo cách đơn giản rằng "chung cư chỉ được sở hữu đến hết tuổi thọ công trình", hoặc "hết thời hạn là mất nhà ra đường", nên có thể phát sinh tâm lý lo ngại, chờ đợi hoặc cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Tuy nhiên, khi thị trường hiểu rõ bản chất, tác động này sẽ giảm dần. Thực tế, đây không phải là một quy định hoàn toàn mới. Từ trước đến nay, mọi công trình xây dựng từ nhà dân đến chung cư, đều được thiết kế với tuổi thọ công trình xác định trong hồ sơ thiết kế. Điểm mới là nội dung này được luật hóa rõ ràng hơn để có cơ sở pháp lý xử lý khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn.
Lý do là nếu chỉ dựa vào sự đồng thuận của cư dân thì gần như rất khó thực hiện. Chỉ trong phạm vi một gia đình có hai vợ chồng hoặc vài anh em cùng sở hữu một tài sản lớn đã khó đạt được tiếng nói chung. Với một dự án chung cư có vài trăm đến vài nghìn căn hộ, tương đương hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn cá nhân có quyền lợi liên quan do yếu tố thừa kế qua nhiều thế hệ, việc tìm được sự đồng thuận để tháo dỡ, xây dựng lại gần như bất khả thi nếu không có cơ chế pháp lý rõ ràng.
Người dân hiểu như thế nào về quy định này cho đúng, thưa ông?
Ông Lê Quốc Kiên: Thực tế tại TP.HCM hiện nay đã có nhiều chung cư được xây dựng từ trước năm 1975, dù xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại vẫn kéo dài nhiều năm vì không đạt được sự đồng thuận của các chủ sở hữu.
Về dài hạn, quy định này sẽ giúp thị trường hiểu rõ hơn bản chất của quyền sở hữu chung cư. Nhiều người trước đây chỉ biết rằng mình sở hữu riêng căn hộ và có quyền sử dụng chung đối với phần đất ở của dự án, nhưng chưa hình dung đầy đủ ý nghĩa của quyền sử dụng đất chung đó.
Khi quy định được làm rõ, người mua sẽ nhận thức rằng căn hộ cũng giống như mọi công trình xây dựng khác, đều có thời hạn sử dụng đến khi buộc phải tháo dỡ, còn giá trị lâu dài nằm ở quyền sử dụng phần đất chung của dự án. Điều này sẽ khiến nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến giá trị phần đất mà mỗi căn hộ thực sự được hưởng.
Ví dụ, một dự án có diện tích khoảng 70.000m2, sau khi loại trừ toàn bộ phần đất không thuộc quyền sử dụng chung của cư dân (như khu nhà phố, trường học, đất công cộng bàn giao Nhà nước…), phần đất còn lại mà khối căn hộ cùng có quyền sử dụng là khoảng 33.000m2. Nếu dự án có khoảng 2.200 căn hộ và giả định các căn có diện tích tương đương nhau, thì bình quân mỗi căn hộ sẽ tương ứng khoảng 15m2 quyền sử dụng đất.
Thông thường, chỉ với 15m2 đất thì không thể xây dựng và sử dụng một căn hộ rộng 90m2 cộng với hồ bơi, sân chơi, tiện ích và mảng xanh nội khu. Chính vì vậy, cư dân phải góp quyền sử dụng đất để hình thành công trình chung cư nhiều tầng. Khi dự án hết niên hạn và phải xử lý theo phương án xây dựng lại hoặc chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác, quyền lợi của mỗi chủ sở hữu cũng sẽ được xác định trên tỷ lệ quyền sử dụng đất chung mà họ đang nắm giữ. Đây sẽ là yếu tố được thị trường quan tâm và định giá nhiều hơn trong tương lai.
Với các dự án chung cư sắp mở bán, quy định mới sẽ tác động thế nào đến tâm lý người mua, giá bán và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư?
Ông Lê Quốc Kiên: Thay đổi là cách người mua đánh giá giá trị của một căn hộ. Thay vì chỉ nhìn vào diện tích căn hộ, vị trí hay tiện ích, họ sẽ quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố như: Quy mô quỹ đất của dự án, mật độ xây dựng và mật độ căn hộ, phần quyền sử dụng đất mà mỗi căn hộ được hưởng, tiềm năng tái phát triển của khu đất trong tương lai.
Điều này đồng nghĩa với việc những dự án có quỹ đất lớn nhưng số lượng căn hộ không quá nhiều sẽ có lợi thế hơn khi xét về giá trị quyền sử dụng đất trên mỗi căn hộ.
Đối với chủ đầu tư, chiến lược bán hàng cũng sẽ thay đổi. Ngoài việc quảng bá thiết kế, tiện ích hay chất lượng xây dựng, họ sẽ phải minh bạch hơn về các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất, mật độ phát triển và phương án xử lý khi công trình hết niên hạn theo quy định pháp luật.
Về lâu dài, thị trường có thể hình thành một tiêu chí định giá mới đối với căn hộ: không chỉ định giá phần công trình mà còn định giá phần quyền sử dụng đất tương ứng của mỗi căn hộ. Điều này sẽ góp phần giúp thị trường phát triển minh bạch và phản ánh đúng hơn giá trị thực của từng dự án.
Nghị quyết 21 nhấn mạnh việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ. Theo ông, cần có những quy định cụ thể nào để người dân yên tâm khi chung cư hết niên hạn sử dụng và phải xây dựng lại?
Ông Lê Quốc Kiên: Cần quy định rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết niên hạn sử dụng, thay vì chỉ quy định thời hạn sử dụng của công trình.
Cụ thể, cần làm rõ một số nội dung:
(1) Nếu không tiếp tục xây dựng lại chung cư trên chính khu đất cũ mà bán quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư mới, cần quy định rõ phương pháp định giá quyền sử dụng đất và cách phân chia quyền lợi của cư dân, bao gồm bồi thường, tái định cư, các chính sách hỗ trợ để ổn định cuộc sống.
(2) Nếu cư dân không chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cùng phát triển dự án mới, cần có cơ chế xác định chi phí xây dựng, chi phí quản lý và tỷ lệ đóng góp của từng chủ sở hữu dựa trên phần quyền sử dụng đất chung.
(3) Đối với những hộ dân không đủ khả năng tài chính để tham gia xây dựng lại, cần quy định rõ phương án giải quyết quyền lợi từ phần quyền sử dụng đất của họ, bảo đảm họ vẫn được bồi thường hoặc bố trí chỗ ở phù hợp, tránh bị thiệt thòi.
(4) Nếu khu đất được điều chỉnh quy hoạch sang công viên, hạ tầng hoặc công trình công cộng, cần quy định rõ cơ chế bồi thường và xử lý quyền sử dụng đất chung của cư dân để bảo đảm quyền tài sản không bị ảnh hưởng.
(5) Tiêu chí xác định chung cư hết niên hạn sử dụng cũng cần được quy định minh bạch. Niên hạn thiết kế không nên đồng nghĩa với việc bắt buộc phải phá dỡ. Trường hợp công trình xuống cấp nghiêm trọng trước thời hạn thì phải có cơ chế kiểm định để quyết định phá dỡ sớm; ngược lại, nếu đến hết niên hạn nhưng công trình vẫn bảo đảm an toàn thì cần có quy trình kiểm định độc lập để xem xét gia hạn sử dụng thêm một khoảng thời gian nhất định.
Ông có khuyến nghị gì đối với người dân đang cân nhắc mua chung cư tại TP.HCM trong bối cảnh Nghị quyết 21 vừa được ban hành?
Ông Lê Quốc Kiên: Theo tôi, đầu tiên, người mua nên bình tĩnh và tìm hiểu đầy đủ thông tin, không nên đưa ra quyết định chỉ dựa trên tâm lý.
Trong giai đoạn đầu, có thể sẽ xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều, thậm chí một số phân khúc như đất nền hoặc nhà phố có thể tận dụng thông tin này để so sánh, dìm thị trường chung cư.
Cũng có thể có những người đang sở hữu chung cư cũ lập luận rằng dự án của họ "không bị ảnh hưởng" để đẩy giá hoặc tranh thủ bán hàng. Thực tế, tuổi thọ công trình đã tồn tại trong hồ sơ thiết kế của các chung cư từ trước, Nghị quyết 21 chủ yếu là luật hóa và làm rõ cơ chế quản lý.
Thứ hai, Điều người mua cần quan tâm lúc này là cần đánh giá thêm các yếu tố như quy mô quỹ đất, mật độ xây dựng và mật độ căn hộ, tỷ lệ quyền sử dụng đất mà mỗi căn hộ được hưởng và tiềm năng tái phát triển của khu đất trong tương lai.
Thứ ba, nếu có thể, chờ thêm quy định hướng dẫn chi tiết về cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi chung cư hết niên hạn sử dụng, bởi đây mới là yếu tố quyết định quyền lợi lâu dài.
Xin cảm ơn chia sẻ từ ông!