Các đại biểu HĐND TP Hà Nội vừa thảo luận t về dự thảo Nghị quyết Quy định một số nội dung về cho thuê đất; tạm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn.
Tiến tới áp dụng chính sách đền bù đồng bộ trên toàn địa bàn
Góp ý về nội dung "các chính sách hỗ trợ khác", đại biểu Lê Minh Đức, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Thạch Thất cho rằng, việc để UBND cấp xã tự quyết định biện pháp và mức hỗ trợ có thể dẫn đến tình trạng mỗi nơi thực hiện một kiểu. Đơn cử như khi một dự án đi qua nhiều xã, người dân tại các địa bàn khác nhau có thể so sánh mức hỗ trợ, phát sinh tâm lý đòi hỏi quyền lợi, từ đó ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả triển khai dự án.
Đại biểu đề xuất, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp xã rà soát, đề xuất; UBND thành phố quyết định chính sách hỗ trợ khác đối với từng trường hợp đặc biệt, nhằm bảo đảm tính khả thi, thống nhất trong quá trình tổ chức thực hiện.
Còn nội dung liên quan đến “chính sách hỗ trợ khác”, bà Đỗ Thị Lan Hương, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND phường Tùng Thiện cho rằng, một dự án đi qua địa bàn trước đây thuộc cấp huyện/thị, nhưng nay thuộc các đơn vị hành chính phường/xã. Thời điểm bắt đầu dự án áp dụng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được áp dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định của thành phố Hà Nội. Khi đó, các hộ dân được hưởng các mức hỗ trợ khác đối với đất vườn, cây trồng, tài sản trên đất với các mức hỗ trợ 80%, 50% hoặc 10% tùy từng trường hợp cụ thể.
Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, chính sách hỗ trợ khác có sự thay đổi. Trong một giai đoạn, người dân không còn được áp dụng khoản hỗ trợ này. Sau đó, các quy định mới lại giao thẩm quyền quyết định mức hỗ trợ khác cho cấp xã.
“Trong cùng một dự án nhưng nếu có hộ được hưởng hỗ trợ, có hộ không được hưởng hỗ trợ thì chắc chắn sẽ phát sinh so bì, khiếu kiện đông người kéo dài, gây rất nhiều khó khăn cho quá trình thực hiện”, đại biểu nêu quan điểm.
Trả lời vấn đề trên, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết, tình trạng này trước đây từng xảy ra. Thế nhưng, trong 6 tháng gần đây, thành phố đã nghiên cứu các cơ chế mới để có một văn bản thống nhất trong việc đồng bộ về chính sách. Khi một xã, phường có chính sách đã được thành phố thông qua thì được áp dụng ngay cho các đơn vị còn lại (với cùng 1 dự án).
Đối với công tác giải phóng mặt bằng, Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho hay, định hướng của thành phố là giao cho cấp xã tổ chức thực hiện. Tuy nhiên, việc này cần được triển khai trên cơ sở chính sách đồng bộ trên toàn địa bàn, tránh tình trạng cùng một loại dự án nhưng mỗi nơi áp dụng một mức hỗ trợ khác nhau, gây khó khăn trong tổ chức thực hiện.
Những bất cập lớn của hệ số K
Cũng liên quan đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tại toạ đàm: “Định giá đất – Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản”, ông Huỳnh Hồng Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần TMDV và Tư vấn Hồng Đức, cho biết Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254 đã phân định khá rõ hai cơ chế xác định giá đất là áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh K.
Trong đó hệ số K chủ yếu phục vụ các giao dịch hành chính thông thường như tính thuế, lệ phí, xử phạt vi phạm hoặc một số trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Trong khi đó định giá đất cụ thể được quy định đối với những trường hợp có giá trị tài sản lớn hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của Nhà nước và người dân như giao đất thực hiện dự án thương mại, chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hay bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Một trong những bất cập lớn nhất của hệ số K là tính chất bình quân và độ trễ so với diễn biến thực tế của thị trường. Trong khi giá đất có thể thay đổi nhanh chóng sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng, hệ số K thường được ban hành theo chu kỳ định kỳ nên khó phản ánh kịp thời biến động thực tế.
Điều này dẫn đến tình trạng giá bồi thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, làm phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh đó, việc áp dụng chung một hệ số cho cả tuyến đường hoặc khu vực còn khiến các thửa đất có đặc điểm khác biệt bị "cào bằng" giá trị. Những lợi thế riêng như vị trí kinh doanh, mặt tiền, hình dạng đất, khả năng sinh lời hay các yếu tố đặc thù khác gần như không được phản ánh đầy đủ.
Ông Huỳnh Hồng Đức chỉ ra, đối với các dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu phức hợp hoặc dự án ven biển, hệ số K càng bộc lộ nhiều hạn chế. Phương pháp này không thể tính toán được giá trị gia tăng hình thành sau khi quy hoạch được phê duyệt, hạ tầng được đầu tư đồng bộ hoặc chức năng sử dụng đất được thay đổi.
Đặc biệt, đối với những khu đất hàng chục đến hàng trăm hecta, việc áp dụng hệ số K có thể khiến giá đất được xác định thấp hơn đáng kể so với giá trị thực, từ đó làm thất thu ngân sách nhà nước.
Ngược lại, trong một số trường hợp, nếu hệ số K được xác định quá cao cũng có thể làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và môi trường đầu tư.
Ngoài ra, với các dự án đặc thù như trung tâm tài chính quốc tế, khu đô thị ven biển, khu lấn biển hay các khu vực chưa từng có giao dịch tương đồng trên thị trường, việc xây dựng hệ số K gần như không có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy.