Người mua thay đổi cách đánh giá giá trị của căn hộ
Mới đây, Chính phủ thống nhất yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Đồng thời, phải làm rõ việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng, trong đó xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, như quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới.
Thông tin này ngay lập tức tạo sự quan tâm trên thị trường bất động sản. Nhiều người lo ngại giá chung cư sẽ biến động trước quy định này.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập cho hay, nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến vị trí, diện tích, tiện ích và chất lượng công trình, thì khi niên hạn được xác định rõ, tuổi của tòa nhà có thể trở thành một yếu tố rõ hơn trong giá trị căn hộ.
Theo ông Kiên, về lâu dài, thị trường có thể hình thành một tiêu chí định giá mới đối với căn hộ: không chỉ định giá phần công trình mà còn định giá phần quyền sử dụng đất tương ứng của mỗi căn hộ.
Sau quy định này, giá trị một căn hộ có thể được thị trường nhìn nhận theo hai phần: giá trị của công trình và giá trị quyền sử dụng đất gắn với căn hộ. Công trình càng cũ, phần giá trị xây dựng càng chịu tác động của hao mòn, trong khi phần quyền sử dụng đất lại phụ thuộc vào quỹ đất, mật độ xây dựng và cấu trúc của từng dự án.
Điều này có thể khiến cách so sánh giá căn hộ thay đổi. Người mua không chỉ nhìn vào giá bán trên mỗi mét vuông, mà có thể quan tâm thêm dự án có quỹ đất như thế nào, số lượng căn hộ ra sao, công trình đã sử dụng bao lâu và khả năng tái thiết trong tương lai.
Đối với chủ đầu tư, chiến lược bán hàng cũng sẽ thay đổi. Ngoài việc quảng bá thiết kế, tiện ích hay chất lượng xây dựng, họ sẽ phải minh bạch hơn về các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất, mật độ phát triển và phương án xử lý khi công trình hết niên hạn theo quy định pháp luật.
Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, nếu quy định được áp dụng, giá chung cư có thể giảm, khi người mua bắt đầu tính đến vòng đời và mức độ hao mòn của công trình.
Tuy nhiên, tác động sẽ không giống nhau giữa các dự án. Vị trí, quỹ đất, mật độ xây dựng, chất lượng công trình và khả năng tái thiết vẫn có thể tạo ra sự khác biệt về giá. Với nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê, tuổi công trình cũng có thể trở thành một biến số trong bài toán dòng tiền và hiệu quả đầu tư.
Theo các chuyên gia trong ngành, quy định về niên hạn không chỉ mở thêm hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, mà còn có thể tạo ra một cách nhìn mới về giá trị căn hộ. Khi đó, một căn hộ sẽ không còn chỉ được nhìn qua giá bán trên mỗi mét vuông, mà còn qua tuổi công trình, phần quyền sử dụng đất và khả năng tái thiết của dự án.
Việc xác định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình là cần thiết, bởi khi công trình xuống cấp, việc cải tạo, tháo dỡ và xây dựng lại cần một hành lang pháp lý rõ ràng.
Thực tế, với những chung cư có hàng trăm, hàng nghìn chủ sở hữu, việc xây dựng lại không chỉ liên quan đến chất lượng công trình mà còn gắn với quyền tài sản, quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của từng chủ sở hữu.
Cần quy định rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết niên hạn sử dụng
Theo quy định thời hạn, nếu chỉ dựa vào sự đồng thuận của cư dân, quá trình cải tạo, xây dựng lại có thể kéo dài. Việc quy định rõ cơ chế xử lý ngay từ đầu khi chung cư hết niên hạn sử dụng sẽ giúp xác định cụ thể hơn quyền lợi, trách nhiệm của các bên khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Cụ thể:
(1) Nếu không tiếp tục xây dựng lại chung cư trên chính khu đất cũ mà bán quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư mới, cần quy định rõ phương pháp định giá quyền sử dụng đất và cách phân chia quyền lợi của cư dân, bao gồm bồi thường, tái định cư, các chính sách hỗ trợ để ổn định cuộc sống.
(2) Nếu cư dân không chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cùng phát triển dự án mới, cần có cơ chế xác định chi phí xây dựng, chi phí quản lý và tỷ lệ đóng góp của từng chủ sở hữu dựa trên phần quyền sử dụng đất chung.
(3) Đối với những hộ dân không đủ khả năng tài chính để tham gia xây dựng lại, cần quy định rõ phương án giải quyết quyền lợi từ phần quyền sử dụng đất của họ, bảo đảm họ vẫn được bồi thường hoặc bố trí chỗ ở phù hợp, tránh bị thiệt thòi.
(4) Nếu khu đất được điều chỉnh quy hoạch sang công viên, hạ tầng hoặc công trình công cộng, cần quy định rõ cơ chế bồi thường và xử lý quyền sử dụng đất chung của cư dân để bảo đảm quyền tài sản không bị ảnh hưởng.
(5) Tiêu chí xác định chung cư hết niên hạn sử dụng cũng cần được quy định minh bạch. Niên hạn thiết kế không nên đồng nghĩa với việc bắt buộc phải phá dỡ. Trường hợp công trình xuống cấp nghiêm trọng trước thời hạn thì phải có cơ chế kiểm định để quyết định phá dỡ sớm; ngược lại, nếu đến hết niên hạn nhưng công trình vẫn bảo đảm an toàn thì cần có quy trình kiểm định độc lập để xem xét gia hạn sử dụng thêm một khoảng thời gian nhất định.