Thanh khoản chậm
Ở phân khúc căn hộ, thị trường bước vào giai đoạn phát triển có chọn lọc. Nguồn cung mới đạt khoảng 2.100 căn trong quý III/2026, giảm 54% theo quý, trong khi lượng tiêu thụ đạt gần 1.720 căn, giảm 61% theo quý và 71% theo năm.
Thanh khoản suy giảm trong bối cảnh mặt bằng giá duy trì ở mức cao, nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu hiện nay chủ yếu đến từ khách hàng mua để ở, và một bộ phận người mua tiếp tục quan sát tác động của các dự án hạ tầng, quy hoạch trọng điểm, hay diễn biến của lãi suất.
Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận hơn 13.000 căn mở bán mới. Riêng quý III/2026, nguồn cung mới đạt khoảng 2.100 căn, giảm 54% theo quý và 57% theo năm.
Về cơ cấu sản phẩm, tỷ trọng căn hộ hạng sang giảm mạnh từ hơn 52% trong quý II xuống 8% trong quý III/ 2026, trong khi phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 84% nguồn cung mở bán mới. Đáng chú ý, phân khúc trung cấp đã ghi nhận nguồn cung mới trở lại, chiếm khoảng 11%, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng. Các dự án mở bán trong quý chủ yếu đến từ những chủ đầu tư uy tín, sở hữu pháp lý hoàn thiện và khu đô thị tích hợp có hệ tiện ích được đầu tư đồng bộ.
Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường ghi nhận khoảng 170 sản phẩm mở bán mới và 167 giao dịch trong quý, giảm 71% so với cùng kỳ, với tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư và người mua trong bối cảnh quy hoạch, pháp lý đang được hoàn thiện.
Sự sụt giảm chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới chủ yếu được đóng góp bởi các dự án quy mô nhỏ triển khai theo từng giai đoạn. Bối cảnh quy hoạch và pháp lý đang trong quá trình hoàn thiện cũng khiến cả chủ đầu tư và người mua duy trì tâm lý thận trọng.
Thanh khoản nhà liền thổ duy trì ở mức thấp cho thấy xu hướng lựa chọn thận trọng hơn đối với phân khúc có giá trị đầu tư cao, trong bối cảnh môi trường kinh tế vĩ mô và các diễn biến địa chính trị toàn cầu vẫn tiềm ẩn nhiều biến số.
Giá bán điều chỉnh
Dữ liệu của Cushman & Wakefield chỉ ra, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân trong quý III/ 2026 đạt khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 12% theo quý và 4% theo năm. Sự điều chỉnh này chủ yếu đến từ thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mở bán mới, khi tỷ trọng căn hộ hạng sang giảm đáng kể, trong khi phân khúc trung cấp ghi nhận sự trở lại trên thị trường.
Ở chiều ngược lại, mặt bằng giá tại các dự án hiện hữu nhìn chung vẫn duy trì ổn định, với mức tăng phổ biến từ 0-2% theo quý. Điều này cho thấy biến động giá sơ cấp trong quý chủ yếu phản ánh sự dịch chuyển của cơ cấu sản phẩm hơn là sự điều chỉnh giảm của giá bán tại các dự án đang triển khai.
Trong quý IV/2026, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến ghi nhận khoảng 7.000 căn mở bán mới, trong đó khu vực Ngoại thành chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung. Trong trung và dài hạn, nguồn cung mới nhiều khả năng tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, được hỗ trợ bởi quỹ đất phát triển, các dự án hạ tầng trọng điểm và định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội. Các dự án quy mô lớn dự kiến tiếp tục đóng góp phần lớn nguồn cung tương lai. Khi nguồn cung gia tăng, hiệu quả hấp thụ của thị trường sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào các yếu tố cơ bản của dự án, bao gồm vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, tiến độ triển khai, tính pháp lý và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực.
Ở phân khúc nhà liền thổ, giá sơ cấp nhà liền thổ tại Hà Nội đạt trung bình 268 triệu đồng/m² trong quý III/2026, tăng 11% theo quý nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng theo quý chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mới, khi khoảng 25% lượng mở bán tập trung tại các khu vực có mặt bằng giá cao như Nam Từ Liêm và Tây Hồ.
Các dự án tại đây được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối hoàn thiện, mức độ phát triển đô thị cao và nguồn cung quỹ đất ngày càng hạn chế. Do đó, đà tăng của giá sơ cấp trong quý phản ánh hiệu ứng cơ cấu nguồn cung nhiều hơn là sự gia tăng đồng đều của mặt bằng giá trên toàn thị trường.
Nguồn cung tương lai được dự báo tiếp tục dịch chuyển về khu vực ngoại thành, hưởng lợi từ quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và định hướng phát triển đô thị đa trung tâm của Hà Nội.
Nhận định về diễn biến này, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Giai đoạn này cho thấy thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị sử dụng thực tế. Vì vậy, điều cần theo dõi không chỉ là mặt bằng giá chung, mà là mức độ phân hóa giữa các dự án. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, hạ tầng kết nối được cải thiện và chủ đầu tư có năng lực đã được kiểm chứng, nhiều khả năng sẽ duy trì được thanh khoản và dư địa tăng trưởng, trong khi các sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ".