Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng và dự báo những tháng cuối năm của Dat Xanh Services – FERI cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2026, khu vực phía Bắc giữ vai trò "đầu tàu" khi đóng góp 43% nguồn cung mới và 42% tổng nguồn cung sơ cấp trên phạm vi toàn quốc.

Tuy nhiên, cục diện này dự kiến thay đổi toàn diện trong quý IV/2026. Thị trường miền Nam đang vươn lên chiếm thế chủ đạo với khoảng 16.900 sản phẩm từ hơn 15 dự án, tương đương 56% tổng lượng hàng mới đưa ra thị trường. Miền Bắc đứng vị trí thứ hai với khoảng 8.000 sản phẩm từ 7 dự án, chiếm 26%. Phần còn lại chia đều cho miền Trung và miền Tây với khoảng 2.700 sản phẩm mỗi khu vực.

Tại TP HCM, làn sóng mở bán tập trung ở các dự án lớn như TT Genesis, Palm River, IKI Village, Ansana by Kita cùng các phân khu tiếp theo thuộc The Global City. Nguồn cung không chỉ gói gọn ở khu vực trung tâm mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các địa phương lân cận thuộc tỉnh Bình Dương cũ, Đồng Nai, Tây Ninh với Izumi City, Bcons Central Park, Vinhomes Phước Vĩnh Tây, và mở rộng xuống Cần Thơ.

Trong khi đó, thị trường phía Bắc ghi nhận nguồn cung tập trung tại Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên qua các dự án Gamuda Central Park, D’. Diamant Bleu, The Parc One hay Forestia Park Phố Nối.

Tại miền Trung, điểm sáng thuộc về Đà Nẵng và Khánh Hòa với các dự án Peninsula Private Da Nang và The Camellia Sơn Trà. Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vị thế phân khúc dẫn dắt tại các đô thị có tốc độ phát triển hạ tầng và đô thị hóa cao.

Ba kịch bản cho thị trường cuối năm 2026

Trong bối cảnh áp lực hàng tồn kho gia tăng, trục động lực thị trường đang chuyển dần từ Bắc vào Nam cùng sự phân hóa gay gắt giữa các phân khúc, DXS-FERI đưa ra ba kịch bản phát triển cho thị trường nhà ở quý IV/2026 dựa trên mốc so sánh tỷ lệ hấp thụ 20-25% của quý III.

Ở kịch bản lý tưởng, khi các điều kiện hỗ trợ kinh tế cải thiện đồng bộ và chi phí vốn giảm, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng nhẹ 5-10%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 10-12% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40-45%. Môi trường tài chính nới lỏng sẽ giải tỏa áp lực cho người mua và thúc đẩy thanh khoản trên diện rộng.

Ở kịch bản kỳ vọng, thị trường vận động trong trạng thái chi phí vốn còn cao và sức cầu phục hồi có chọn lọc. Nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang, lãi suất thả nổi ở mức 12-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Thanh khoản sẽ tập trung ở các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực, đòi hỏi chủ đầu tư phải linh hoạt trong chính sách kinh doanh và người mua chủ động cân đối năng lực tài chính.

Ở kịch bản thách thức, áp lực chi phí vốn gia tăng với lãi suất thả nổi vọt lên 14-16% sẽ khiến nguồn cung chỉ tăng 15-20%, giá bán giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ rơi xuống dưới 20%. Thị trường thứ cấp có thể xuất hiện làn sóng cơ cấu lại danh mục đầu tư để giảm nghĩa vụ tài chính, buộc một số tài sản phải giảm giá sâu hơn để tìm khách hàng.

Bước sang quý IV/2026, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước sự chuyển dịch quan trọng cả về cơ cấu nguồn cung lẫn phương thức cạnh tranh. Việc nguồn cung sơ cấp cả năm vượt mốc 140.000 sản phẩm cùng sự đảo chiều dịch chuyển về phía Nam buộc thị trường phải giải bài toán về thanh khoản thực thay vì chỉ tập trung vào số lượng.

Trong bối cảnh dòng tiền đầu cơ hạ nhiệt và người mua ngày càng khắt khe, sự phân hóa sẽ diễn ra sâu sắc hơn. Những dự án sở hữu pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, giá bán hợp lý và chính sách thanh toán linh hoạt sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Việc các chủ đầu tư chủ động điều chỉnh chính sách bán hàng và linh hoạt ứng biến theo các kịch bản lãi suất, chi phí vốn sẽ là yếu tố then chốt quyết định sự phục hồi bền vững của toàn thị trường.

Nguy cơ dư cung trong bối cảnh lực cầu suy giảm

Thực tế cho thấy, thời gian qua, diễn biến trên thị trường đang đặt ra nguy cơ dư cung trong ngắn hạn khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc, có thể đưa sản phẩm ra thị trường nhưng lại trùng đúng vào giai đoạn lực cầu giảm do lãi suất cao và nền giá hiện vẫn neo cao sau quá trình tăng nóng.

Theo DXS-FERI, tính đến hết tháng 9, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lượng nguồn cung mới đạt 49.657 sản phẩm, tương ứng mức tăng 33%. Sự bổ sung hơn 30.000 sản phẩm trong quý IV sẽ đưa quy mô nguồn cung sơ cấp toàn năm vượt ngưỡng 140.000 sản phẩm. Bên cạnh đó, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận khối lượng hàng hóa dồi dào do nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao nhà.

Lượng hàng quy mô lớn đang tạo ra áp lực tiêu thụ đáng kể cho toàn thị trường. Thống kê 9 tháng cho thấy tổng lượng sản phẩm sơ cấp được tiêu thụ đạt 32.469 căn, giảm 16% so với cùng kỳ dù nguồn cung tăng mạnh. Thực tế này khiến bài toán trọng tâm của thị trường chuyển dịch từ việc tạo ra sản phẩm sang khả năng tạo thanh khoản thực sự.

Nhóm chuyên gia từ DXS-FERI nhận định, sự gia tăng nguồn cung mang lại cho người mua nhiều lựa chọn hơn, nhưng đồng thời đẩy mức độ cạnh tranh giữa các dự án lên cao. Khả năng hấp thụ của dự án không còn phụ thuộc nhiều vào quy mô hay thời điểm ra mắt, mà chịu tác động quyết định từ tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư, mặt bằng giá, hạ tầng giao thông và chính sách hỗ trợ tài chính.

Theo đó, dòng tiền hiện tại chủ yếu đến từ nhu cầu mua ở thực và nhóm nhà đầu tư trung, dài hạn. Các hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như rút khỏi thị trường. Sự phân hóa thanh khoản diễn ra rõ nét khi tỷ lệ hấp thụ tại miền Nam đạt 35-40%, miền Bắc đạt 30-35%, trong khi miền Trung chỉ đạt 13-18% và miền Tây dừng ở mức 5-10%.