Doanh nghiệp đối mặt bài toán dòng tiền
Chia sẻ mới đây, ông Lê Quốc Kiên – Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản độc lập cho rằng, không chỉ người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với bài toán dòng tiền khi hàng hóa khó tiêu thụ, trong khi chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính vẫn tiếp tục phát sinh.
The đó, với người chuẩn bị ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, cần nhận diện những dấu hiệu cho thấy dự án có nguy cơ chậm tiến độ hoặc dừng thi công.
Thứ nhất, tiến độ thực tế có khớp với lời hứa hay không. Không nên chỉ xem phối cảnh, nhà mẫu hoặc hình ảnh chủ đầu tư cung cấp. Người mua nên đến công trường nhiều lần, cách nhau vài tuần, xem công trình có thay đổi rõ ràng không, công nhân và máy móc có hoạt động đều không.
Công trường vắng trong một thời điểm chưa đủ kết luận, nhưng nếu tình trạng này kéo dài, liên tục lỡ các mốc đã công bố mà không có giải thích thuyết phục thì phải thận trọng.
Thứ hai, cần chú ý những dấu hiệu đứt quãng trong thi công như nhà thầu rút đi, thay nhà thầu nhiều lần, thông tin chậm thanh toán cho nhà thầu hoặc người lao động. Người mua khó biết chính xác chủ đầu tư có đang nợ nhà thầu hay không, nhưng có thể kiểm tra chéo bằng cách đến công trường nhiều lần, hỏi thăm bảo vệ, công nhân, xem biển báo, xe ôm, người bán đồ ăn, đối chiếu đơn vị thi công qua từng thời điểm, tìm thông báo từ phía nhà thầu và hỏi những khách hàng đã mua trước.
Thứ ba là cách chủ đầu tư huy động tiền. Nếu liên tục tăng ưu đãi để khách đóng phần lớn tiền thật sớm, trong khi công trường triển khai chậm, người mua cần đặt câu hỏi: doanh nghiệp đang có nguồn tiền nào để xây tiếp hay đang phụ thuộc quá nhiều vào tiền khách hàng đóng mới?
Thứ tư là sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Nếu có báo cáo tài chính, cần chú ý lượng tiền sẵn có, dòng tiền kinh doanh, các khoản nợ sắp đến hạn và khả năng thanh toán. Lợi nhuận lớn nhưng tiền chưa thu được, tài sản chủ yếu nằm ở hàng tồn kho và các khoản phải thu thì chưa chắc doanh nghiệp đã đủ sức duy trì thi công.
Cuối cùng, cần tìm hiểu lịch sử bàn giao những dự án trước và mức độ minh bạch khi có vấn đề.
Ở chiều ngược lại, theo ông Lê Quốc Kiên, khi hàng không bán được như kế hoạch, doanh nghiệp cần xác định khách hàng chưa mua vì thiếu tiền, giá cao hay lo ngại khả năng bàn giao. Mỗi nguyên nhân sẽ đòi hỏi một cách xử lý khác nhau.
Một dự án tại khu vực quận 9 cũ gần đây cho thấy người mua vẫn sẵn tiền khi giá hợp lý. Nhà thô ba tầng, diện tích 100 m2, được chào khoảng 6,5 tỷ đồng, trong khi những căn bán trước đang rao 8,5 tỷ đồng. Đợt bán thử chỉ có 20 căn nhưng khoảng 200 khách quan tâm, nhanh chóng hết hàng. Dù đây là những căn có vị trí kém hơn, sức mua vẫn đáng chú ý.
Nếu giá phù hợp nhưng khách chưa xoay kịp tiền, doanh nghiệp có thể giãn thanh toán, chia nhỏ đợt đóng hoặc hỗ trợ lãi vay. Tuy nhiên, phải bảo đảm đủ vốn thi công.
Nếu giá vượt sức mua, đổi lịch thanh toán không giải quyết được gốc rễ; cần cân nhắc giảm giá hoặc điều chỉnh sản phẩm. Nếu khách lo pháp lý, tiến độ thì phải tháo gỡ những vướng mắc đó.
Theo ông Kiên, với doanh nghiệp có dự án tốt nhưng thiếu vốn triển khai, hợp tác hoặc chuyển nhượng một phần dự án là phương án cần cân nhắc. Đôi khi phải giảm lợi nhuận hoặc tỷ lệ sở hữu để đưa dự án về đích. Giữ một phần dự án có thể hoàn thành, bàn giao và thu tiền vẫn tốt hơn ôm toàn bộ dự án đình trệ.
Muốn thu hút đối tác, trước hết phải minh bạch pháp lý, nghĩa vụ tài chính, khoản vay, tài sản bảo đảm và phạm vi hợp tác hoặc chuyển nhượng. Bên tham gia cần biết phải bỏ thêm bao nhiêu tiền, xử lý những gì và bao lâu có thể triển khai.
Đồng thời, định giá phải sát hiện trạng, tính cả chi phí và rủi ro còn lại, thay vì cộng hết lợi nhuận kỳ vọng.
Song song đó, phải tính tiền còn lại cho thi công. Nếu tiền thu về chủ yếu trả nợ cũ mà dự án vẫn thiếu vốn thì điểm nghẽn chưa được giải quyết.
Điểm nghẽn cơ chế
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, thị trường không hoàn toàn thiếu nguồn lực đất đai, mà một trong những điểm nghẽn trọng yếu là chưa có cơ chế phù hợp để chuyển hóa các quỹ đất thành dự án.
Khi phần lớn sản phẩm mới nằm ở nhóm giá cao, người mua có nhu cầu ở thực với ngân sách hạn chế sẽ có ít lựa chọn. Vì vậy, bài toán của thị trường là vừa duy trì nguồn cung, vừa tạo điều kiện để sản phẩm được phát triển tại nhiều khu vực và mức giá khác nhau.
TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, trong nhiều năm, một số doanh nghiệp đã có hoặc đang tạo lập quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị, nhưng các quỹ đất này chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại vì không có sẵn cấu phần đất ở. Lý do là theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai 2024, nếu lựa chọn phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà đầu tư về nguyên tắc chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư.
Như vậy, thị trường không hoàn toàn thiếu nguồn lực đất đai, mà một trong những điểm nghẽn trọng yếu là chưa có cơ chế phù hợp để chuyển hóa các quỹ đất thành dự án. Khi quá trình xử lý thủ tục pháp lý càng kéo dài, gánh nặng chi phí vốn của doanh nghiệp càng lớn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, mà cuối cùng còn có thể làm tăng giá thành nhà ở bán ra cho người mua.
Chuyên gia Savills cho rằng, Nghị quyết 171/2024/QH15 thiết lập cơ chế thí điểm trong 5 năm kể từ ngày 1/4/2025. Cơ chế cho phép một số dự án nhà ở thương mại được xem xét phê duyệt đầu tư trên quỹ đất doanh nghiệp đang có hoặc quỹ đất do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quỹ đất có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc quỹ đất hỗn hợp. Với chủ đầu tư đã kiểm soát quỹ đất phù hợp, cơ chế này có thể tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý quan trọng.
Tác động của Nghị quyết vì vậy có thể diễn ra theo hai hướng: mở lại lộ trình pháp lý cho một số quỹ đất đang đình trệ, và tạo thêm cơ hội hình thành dự án mới. Đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm còn dư địa phát triển, việc đưa quỹ đất phù hợp vào chu trình dự án có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở và tạo tiền đề cho nguồn cung đa dạng hơn.
Nghị quyết 171 mở thêm một con đường pháp lý nhưng không bỏ qua các điều kiện kiểm soát khác. Một số ví dụ có thể kể đến là: khu đất phải nằm trong khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị; phải phù hợp với quy hoạch có liên quan và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đồng thời phải có trong danh mục khu đất thí điểm được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Những điều kiện này cho thấy Nghị quyết 171 không nới lỏng toàn bộ các giới hạn liên quan đến hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Mục tiêu của Nghị quyết này là tháo gỡ điểm nghẽn về loại đất cho các dự án phù hợp, đồng thời vẫn kiểm soát quy mô phát triển và bảo đảm sự thống nhất với quy hoạch.
Ông Khương nhấn mạnh, việc một khu đất được đưa vào danh mục thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau bước này, doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nếu có, thực hiện thủ tục đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, đăng ký đất đai, quy hoạch và xây dựng.
Thực tế tại TP.HCM cho thấy khoảng cách giữa danh mục dự án đăng ký và dự án hoàn thiện pháp lý vẫn còn đáng kể: 389 khu đất đã được phê duyệt đăng ký thí điểm nhưng mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này không phủ nhận ý nghĩa của cơ chế thí điểm, mà cho thấy trọng tâm tiếp theo phải là khả năng chuyển các khu đất trong danh mục đăng ký thành dự án có thể triển khai.
Để cơ chế thí điểm phát huy hiệu quả, quy trình thực hiện cần rõ ràng, có tính liên tục và đủ khả năng dự báo. Các bước từ công bố, đăng ký và thẩm định danh mục đến hoàn thiện quyền sử dụng đất, chấp thuận đầu tư và triển khai xây dựng cần được thực hiện thống nhất. Nếu thời gian xử lý tại từng bước vẫn kéo dài hoặc cách áp dụng chưa đồng bộ, quy mô quỹ đất được đưa vào danh mục có thể lớn nhưng khả năng chuyển hóa thành dự án và nguồn cung thực tế vẫn sẽ bị hạn chế.