Những rào cản cố hữu cùng với việc chờ đợi điều chỉnh các sắc luật liên quan đang tác động không nhỏ tới thị trường địa ốc. Một số chủ đầu tư đã hoãn lại kế hoạch phát triển dự án mới để nghe ngóng thêm tình hình.
0:00 / 0:00
0:00
Thiếu vốn triển khai dự án, thủ tục pháp lý vướng mắc… khiến nguồn cung nhà ở ngày càng khan hiếm. Ảnh: Lê Toàn
Thiếu vốn triển khai dự án, thủ tục pháp lý vướng mắc… khiến nguồn cung nhà ở ngày càng khan hiếm. Ảnh: Lê Toàn

Từ việc kẹt vốn…

“Dù doanh nghiệp có sản phẩm nhưng không dám tiếp tục đẩy mạnh kinh doanh vì hết vốn. Hiện tại, công ty đang đẩy mạnh đầu tư thay vì tập trung bán hàng”, ông Trần Thanh Tâm, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận Bình Thạnh, TP.HCM chia sẻ khi mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.

Theo vị lãnh đạo này, hiện nay, thiếu dòng tiền đang là mối lo lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản. Những tưởng động thái Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng cho các ngân hàng vừa rồi sẽ giúp tín dụng địa ốc “dễ thở” hơn, nhưng vì hạn mức cấp thêm không nhiều và tiếp tục hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro, bao gồm cả bất động sản, nên doanh nghiệp địa ốc vẫn trong cơn khát tiền.

“Không chỉ chủ đầu tư, mà người mua nhà cũng cần nguồn vốn từ ngân hàng. Tuy nhiên, dòng tiền này đang bị nghẽn, nếu vay được thì lãi suất cũng tăng lên rất cao. Do đó, tốc độ bán hàng trong thời gian gần đây rất chậm, công ty đành tạm dừng việc chạy quảng cáo để giảm bớt chi phí”, ông Tâm chia sẻ.

Là doanh nghiệp cung cấp ra thị trường cả nghìn sản phẩm đất nền và căn hộ mỗi năm trong những năm gần đây, Vạn Xuân Group cũng đang gặp khó về dòng tiền. Ông Võ Văn Hoàng, Giám đốc Đầu tư Vạn Xuân Group cho biết, để một dự án bán được hàng thì tối thiểu phải hoàn thành xong phần móng và các thủ tục pháp lý liên quan, do đó nguồn vốn từ phía ngân hàng trong giai đoạn đầu phát triển dự án rất quan trọng. Thế nhưng, các ngân hàng đều nói “hết room” khi được hỏi vay, thậm chí một số đã ngừng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cho hay, các kênh huy động vốn chủ yếu của doanh nghiệp bất động sản đều đang bị bóp nghẹt. Chẳng hạn, kênh tín dụng ngân hàng (thường chiếm 60-70% nguồn vốn huy động của doanh nghiệp), hiện bị siết chặt, đa số doanh nghiệp rất khó tiếp cận, kể cả những ông lớn trong ngành. Kênh trái phiếu doanh nghiệp (chiếm khoảng 20-25% nguồn vốn huy động) cũng rất ảm đạm khi trong tháng 7/2022, chỉ duy nhất một doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu, giá trị phát hành cũng rất khiêm tốn. Tương tự, kênh phát hành cổ phiếu cũng chẳng khá hơn khi thị trường chứng khoán biến động khó lường. Về hoạt động bán hàng, từ tháng 4/2022 đến tháng 8/2022, diễn biến giao dịch thị trường phía Bắc vẫn ảm đạm, doanh thu bán hàng giảm tới 60-70%.

“Đói vốn, nhiều doanh nghiệp chấp nhận đi vay ngoài với lãi suất lên đến 20-25%/năm để cố gắng duy trì hoạt động, dù biết có khả năng sẽ lỗ do chi phí tài chính quá cao”, ông Duy cho hay.

… đến vướng mắc pháp lý dự án

Doanh nghiệp địa ốc “chậm lại” để nghe ngóng ảnh 1

Sản phẩm tiêu thụ chậm do người mua nhà khó tiếp cận vốn vay. Ảnh: Dũng Minh

Không chỉ gặp khó về vốn, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án do việc cấp phép ngày một siết chặt. Ông Trần Nhật Quang, Giám đốc Đầu tư Kim Oanh Group chia sẻ, quy trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án là trở ngại lớn đối với doanh nghiệp. Đơn cử, việc tính toán tiền sử dụng đất có khi mất đến vài năm vì cơ quan chức năng lo ngại tính giá thấp sẽ gây thất thoát tài sản nhà nước. Đến giai đoạn mở bán, doanh nghiệp không thể tính ra giá bán chính xác do chưa xác định cụ thể tiền sử dụng đất - thường chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí đầu vào.

“Doanh nghiệp ra giá cao sẽ khó bán, còn ra giá thấp thì đối mặt nguy cơ thua lỗ nếu đóng tiền sử dụng đất cao. Điều này cũng làm chùn bước nhiều nhà đầu tư nước ngoài khi muốn hợp tác với nhà phát triển trong nước, dẫn tới việc tiếp cận nguồn vốn giá rẻ từ nước ngoài bị hạn chế”, ông Quang nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng cho hay, để làm được dự án tại Thành phố trong thời điểm này là rất khó, một phần do thủ tục chặt chẽ và kéo dài (khoảng 5 năm), phần khác do các chi phí đầu vào như giá đất, giá nguyên vật liệu xây dựng… đều tăng cao. Trong khi đó, việc giải ngân của ngân hàng cho các dự án bị siết chặt, đẩy doanh nghiệp rơi vào cảnh “lực bất tòng tâm”.

“Giai đoạn 2007-2011, các doanh nghiệp bất động sản cũng từng rơi vào khó khăn do khủng hoảng tài chính, nhưng hiện nay khó khăn còn chồng chất hơn vì vừa vướng pháp lý, vừa không khơi thông được dòng vốn. Đáng lo ngại hơn, việc giải phóng hàng tồn kho rất ì ạch do tín dụng cho khách hàng vay mua nhà bị hạn chế”, vị lãnh đạo này nói và cho biết thêm, trong những tháng cuối năm, doanh nghiệp này chọn phương án đầu tư chậm, chờ các chính sách pháp lý được hoàn thiện.

Bà Trần Thùy Linh, lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển dự án căn hộ tại TP. Thủ Đức cho hay, Công ty quyết định tạm đóng rổ hàng để cấu trúc lại sản phẩm, thăm dò phản ứng của thị trường do hoạt động bán hàng quý 2/2022 kém hiệu quả.

“Công ty chọn phương án dừng mở bán các đợt tiếp theo vì lo ngại lãng phí nguồn lực và tiêu tốn chi phí marketing vô ích”, bà Linh nói.

Người mua nhà chịu thiệt

Khi chủ đầu tư gặp khó, nguồn cung mới càng khan hiếm, từ đó càng đẩy tăng giá nhà, thì cơ hội mua nhà của phần lớn người lao động cũng trở nên xa vời hơn. Nói như ông Trần Nhật Quang, do việc bán hàng gặp khó nên lượng tồn kho nhà ở tăng rất cao, một phần trong đó là nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Nguyên nhân chính là do khoảng cách giữa giá sản phẩm và khả năng chi trả của người mua nhà ngày càng bị kéo giãn, chủ yếu nằm ở tiêu chí xét duyệt người mua nhà đối với nhà ở xã hội, hoặc xét duyệt tín dụng đối với nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Vì vậy, theo ông Quang, cần có bộ tiêu chí phù hợp dành cho khách hàng có thu nhập vừa phải nhưng ổn định, đi kèm với chính sách hỗ trợ tài chính quyết liệt mới có thể giải quyết sớm tình trạng thừa nhà nhưng thiếu chỗ ở như hiện nay.

Việt Dũng