Cùng kỳ năm ngoái, thị trường bất động sản bắt nhịp sớm sau Tết Nguyên đán với các hoạt động giới thiệu, kick off, mở bán dự án bất động sản. Đầu năm 2026, nhịp kinh doanh có phần “chững lại” khi các thông tin về lãi suất, chiến tranh, pháp lý siết chặt… đang phần nào tác động đến tâm lý và thanh khoản thị trường.

Chia sẻ mới đây, đại diện một doanh nghiệp địa ốc phía Nam cho hay, những biến động của thị trường sẽ tác động lên thanh khoản thị trường chung. Với việc lãi suất tăng, nhóm khách hàng vay ngân hàng, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong phân khúc nhà ở thực, sẽ phải tính toán lại toàn bộ bài toán tài chính. Chỉ cần lãi suất tăng thêm vài phần trăm, số tiền trả góp hàng tháng có thể tăng đáng kể, kéo theo tổng chi phí sở hữu căn nhà tăng cao.

Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng e dè hơn khi quyết định. Mặc dù nhu cầu ở thực thực chất sẽ không mất đi, nhưng hành vi mua sẽ thay đổi, từ “chốt sớm để nắm cơ hội” chuyển sang “đánh giá kỹ lưỡng”. Chính sự thay đổi trong tâm lý người mua khiến nhịp giao dịch chậm lại, từ đó kéo dài chu kỳ bán hàng.

Với chủ đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc dòng tiền thu về không còn theo đúng tiến độ dự kiến, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch mở bán, chiến lược marketing và phương án tài chính để đảm bảo cân đối dòng tiền.

Theo vị này, ở giai đoạn đầu năm 2026, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc sẽ chậm một nhịp nhằm nghe ngóng diễn biến thêm từ thị trường.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa hoạt động hay giao dịch “tắt hẳn”. Doanh nghiệp sẽ chủ động linh hoạt trong bài toán kinh doanh, thay đổi cách tiếp cận với người mua và tìm thời điểm phù hợp để đưa sản phẩm ra thị trường. “Trong bối cảnh biến động, những người có nhu cầu về chỗ ở họ vẫn mua. Suốt thời gian qua, thị trường ở trạng thái thanh lọc, niềm tin người mua với bất động sản đã phục hồi. Một môi trường kinh doanh minh bạch, pháp lý chuẩn chỉnh, chủ đầu tư uy tín sẽ là xu hướng của thị trường trong dài hạn”, vị này nói.

Cũng đang “nghe ngóng” thêm diễn biến thị trường đầu năm, đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho hay, có thể phải sang đầu quý II/2026, doanh nghiệp mới bắt nhịp vào “guồng” kinh doanh. Những biến động của thị trường hiện tại phần nào tác động đến kế hoạch đề ra trước đó.

Dẫu vậy, theo vị này, những diễn biến vĩ mô hiện tại không đáng lo, bởi quy mô thị trường bất động sản hiện nay đã khác nhiều so với 10-15 về trước. Với người mua, họ chủ động trong kế hoạch, chú trọng đến sự bền vững. Thay vì đầu cơ “lướt sóng”, phần lớn hiện nay người mua tham gia thị trường với tâm thế trung – dài hạn, kỳ vọng biên lợi nhuận vừa phải, gắn liền với những giá trị thực của thị trường. Trong khi đó, nhóm đầu tư chú trọng phát triển các bất động sản dòng tiền như xây dựng văn phòng, shophouse, nhà trọ cho thuê,… ở các khu vực có nhu cầu lớn để chủ động trước tình hình biến động thị trường.

Theo các chuyên gia trong ngành, ngay từ những ngày đầu năm 2026, động thái từ công tác điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy năm nay hoạt động kinh doanh và dòng vốn tín dụng cho bất động sản sẽ được kiểm soát chặt. Có thể khó nhìn thấy lại hiện tượng bất động sản tăng trưởng nóng như giai đoạn vừa qua. Thị trường sẽ đi vào giai đoạn định hình trật tự mới, nơi năng lực thật, pháp lý chuẩn và sức cầu thực sẽ đóng vai trò quyết định.

Nhiều khả năng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ rơi vào kịch bản thách thức. Về giá, dự báo giá bán 2026 không còn tăng theo biên độ lớn. Giá bán sơ cấp: dự kiến đi ngang và tăng nhẹ 5% - 10% từ mặt bằng giá cao của năm 2025. Giá bán thứ cấp tăng 5% - 10% ở hầu hết các phân khúc. Trong khi giá thuê duy trì ổn định.

Dự báo, năm 2026 nguồn cung không còn mở rộng dàn trải, mà tập trung vào các dự án có quy mô, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai thực tế cao. Dòng tiền quay lại thị trường theo hướng chọn lọc, ưu tiên giá trị sử dụng, khai thác dòng tiền tốt và khả năng thanh khoản cao thay cho những kỳ vọng đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn.

Không thể phủ nhận, ở bối cảnh hiện nay, lãi vay tăng cộng với các chi phí vận hành, thuế, tiền sử dụng đất có thể sẽ thu hẹp biên lợi nhuận của chủ đầu tư, khiến họ thận trọng hơn, thậm chí là hoãn tiến độ triển khai dự án mới. Nhưng, với sự trưởng thành của doanh nghiệp và người mua khi đã qua các giai đoạn biến động sẽ là động lực để thị trường bất động sản đứng vững trong chu kỳ mới.