Đấu giá đất tới thời “ế ẩm”

Đất đấu giá hết hấp dẫn

Việc tìm hướng ra cho cơ chế đấu giá đất tiếp tục là bài toán nan giải và trở thành vấn đề gây nhiều tranh luận ở dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến rộng rãi các thành viên thị trường.

Một chuyên gia kinh tế từng chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán rằng, có nhiều sắc luật điều chỉnh việc đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vẫn thiếu các quy định bảo đảm việc đấu giá và sử dụng đất chặt chẽ, đúng mục đích. Điều này lý giải vì sao cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm hồi đầu năm nay do cơ quan chức năng kiểm soát, “luật chơi” không sai, “người chơi” không vi phạm, nhưng kết quả được cho là “làm nhiễu loạn thị trường bất động sản”.

Chia sẻ tại hội thảo “Bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với một số luật có liên quan”, TS-LS. Lê Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật Vietthink thẳng thắn cho rằng, những bất cập của Luật Đất đai 2013 cùng với sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa sắc luật này với các sắc luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư đang tạo thành “điểm nghẽn” đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và việc triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng, trong đó cơ chế đấu giá đất sao cho hợp lý vẫn đang làm khó cơ quan soạn thảo.

Hiện nay, trình tự và thủ tục đấu giá do các tổ chức đấu giá tài sản (thuộc thẩm quyền của Bộ Tư pháp) thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản 2016, trong khi việc thẩm định giá, xác định giá khởi điểm, xem xét năng lực người tham gia đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, giám sát quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá, nộp tiền trúng đấu giá... lại chịu sự điều chỉnh của các luật khác như Luật Đất đai, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Quản lý thuế (thuộc thẩm quyền của các Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính…).

Việc quá nhiều sắc luật tham gia điều chỉnh một hoạt động, cụ thể ở đây là hoạt động đấu giá, dẫn đến chồng chéo, thiếu đồng bộ, thống nhất và như ông Vinh chia sẻ: “Điều này khiến cho nhiều lãnh đạo địa phương rất ‘run tay’ khi ra các quyết định liên quan tới đất đai vì không biết đúng, sai thế nào, mà khi chính quyền e ngại thì doanh nghiệp chỉ còn biết đứng im chờ đợi”.

Trên thực tế, trong giai đoạn từ đầu năm 2020 đến tháng 6/2022, nhiều phiên đấu giá đất ở nhiều địa phương đều đạt mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, nhưng từ đó đến nay, khi thị trường bất động sản chững lại, các phiên đấu giá cũng trở nên kém hấp dẫn, thậm chí nhiều địa phương có hiện tượng ế khách.

Đơn cử, tại Hà Nội, từ tháng 8/2022, các phiên đấu giá ở các huyện Mê Linh, Đông Anh không còn ghi nhận việc trả giá cao, có phiên còn không có khách trả giá. Bên cạnh đó, tình trạng người đấu giá không đóng tiền dẫn tới phải hủy kết quả đấu giá cũng trở nên phổ biến hơn. Cần lưu ý thêm rằng, hoạt động đấu giá đất tại Hà Nội không còn hấp dẫn nhà đầu tư phần nào còn do UBND Thành phố ban hành Quyết định 32/QĐ-UBND ngày 16/9/2022 yêu cầu tiếp tục siết chặt công tác đấu thầu, đấu giá đất đai đối với những dự án đầu tư có sử dụng đất của tổ chức đấu thầu.

Hay tại Hải Dương, từ đầu năm đến đầu tháng 9/2022, huyện Kim Thành đã hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng 50 thửa đất với tổng diện tích trên 6.400 m2 tại vị trí quy hoạch dân cư mới thuộc các xã Phúc Thành, Kim Tân và Ngũ Phúc với tổng số tiền gần 135 tỷ đồng, lý do bởi khách hàng trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Ông Hoàng Văn Sơn, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương cho biết, một loạt địa điểm vừa tổ chức đấu giá đất ở các xã Quang Minh (Gia Lộc), Chí Minh, Tân Kỳ (Tứ Kỳ), Long Xuyên (Bình Giang), Hợp Tiến, An Lâm (Nam Sách)… đều trong tình trạng ế khách, với tỷ lệ đấu giá thành công chưa đến 60%. Theo ông Sơn, nguyên nhân của tình trạng này, bên cạnh việc các ngân hàng siết chặt cho vay lĩnh vực địa ốc, còn do Luật Đất đai sẽ được sửa đổi theo hướng hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, khiến các nhà đầu tư cũng như giới “đầu nậu” đất đai thận trọng hơn.

Tương tự, cuối tháng 8/2022, UBND TP. Pleiku đã hủy kết quả trúng đấu giá đối với 11 người đấu trúng 29 lô đất trong đợt đấu giá 104 thửa đất tại khu quy hoạch chi tiết khu dân cư phường Chi Lăng hồi tháng 3/2022 vì không nộp tổng số tiền 30 tỷ đồng theo quy định.

UBND huyện Hải Lăng (tỉnh Quảng Trị) cũng vừa ra quyết định hủy bỏ công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 9 lô đất tại Khu đô thị Khóm 6, thị trấn Diên Sanh do người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

“Tầm này năm ngoái bọn tôi cứ đặt cọc là bán được. Mỗi lô chỉ cần kiếm được vài chục triệu là sang tay ngay”, anh Tuấn Anh, chủ một văn phòng môi giới đất ở Hà Đông, Hà Nội chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đồng thời cho biết thêm, những tháng cao điểm, đội nhóm của môi giới này tiến hành giao dịch vài chục lô đất, thu lời hàng trăm triệu đồng mỗi tháng. Thế nhưng, hiện nay, thị trường bất động sản chững lại, việc đặt cọc rồi sang tên ngay gần như không thực hiện được mà phải chuyển sang nộp tiền mua đất để tránh mất cọc và chờ đợi người mua, chưa kể có những lô phải chấp nhận bỏ cọc vì vị trí xấu, khó sang tay cho nhà đầu tư khác.

Cơ chế đấu giá đất cần cụ thể hơn

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà - Trưởng Ban soạn thảo dự án Luật Đất đai sửa đổi cho biết, một trong những định hướng sửa đổi Luật lần này là công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất. Theo đó, dự thảo quy định chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách nhà nước và huy động các nguồn lực xã hội đối với các dự án đầu tư có tính chất điểm nhấn động lực phát triển, có yêu cầu hạ tầng đồng bộ về kiến trúc...

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, dự thảo vẫn còn nhiều điểm vướng có thể gây nghẽn đối với cơ chế đấu giá đất khi Luật được ban hành chính thức. Đơn cử, luật sư Nguyễn Hồng Thái, Đoàn luật sư TP. Hà Nội nhận xét, Điểm c, Khoản 2, Điều 65 dự thảo liệt kê trường hợp thuộc quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất là “đất do Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn”, mà chưa quy định thêm đất này phải là “đất sạch”, bởi thiếu đặc tính này sẽ không thể tiến hành đấu giá khi vẫn còn công trình/tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác trên đất.

Ngoài ra, cũng cần thêm điều kiện đối với đất dùng để đấu giá quyền sử dụng đất là đất có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất cần phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. “Hai nội dung này sẽ giúp tránh việc đất được dùng để đấu giá khi chưa có kế hoạch đấu giá hay chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt”, luật sư Thái phân tích.

Một điểm gây băn khoăn nữa cũng được luật sư Thái chỉ ra, đó là những dự án có quy mô diện tích đất dưới 100 ha, không thuộc trường hợp “giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, “đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất” quy định tại các điều 63 và 65 của dự thảo sẽ được áp dụng theo cơ chế giao, cho thuê đất như thế nào?

Còn TS. Hồ Quang Huy, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp cho hay, cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi đã tiếp thu và đưa vào một số quy định nhằm đảm bảo tính thống nhất với các sắc luật, bộ luật chuyên ngành khác như về đảm bảo thực hiện dự án đầu tư, các tiêu chí xác định người sử dụng đất, hoạt động giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu hay đấu giá…

Tuy nhiên, vẫn còn những quy định cần hoàn thiện hơn để đồng bộ hệ thống pháp luật đất đai và phù hợp thực tiễn. Chẳng hạn như vấn đề đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư khi Điểm a, Khoản 1, Điều 32 - Luật Đầu tư quy định, dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá phải xin chấp thuận chủ trương của UBND cấp tỉnh, do đó dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng nên bổ sung quy định này để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Cũng liên quan đến sự thiếu đồng bộ giữa cơ chế đấu giá đất và đấu thầu dự án, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường đại học Luật Hà Nội) cho biết, các chủ đầu tư đang đối mặt với nhiều vướng mắc trong triển khai các dự án bất động sản. Đơn cử, theo Luật Đấu thầu năm 2013 và Nghị định số 30/2015/CP ngày 17/3/2015, sẽ áp dụng cơ chế đấu thầu để thực hiện dự án đối với khu đất chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí tham gia đấu thầu để được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, với những cam kết đóng góp cho ngân sách nhà nước nhiều tỷ đồng, thì theo Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá”.

Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án luôn hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cả cơ quan quản lý lẫn chủ đầu tư dự án. Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành chỉ quy định về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao, đối với trường hợp ngược lại thì chưa có quy định rõ ràng, điều này làm giảm sức hút đầu tư của địa phương và mất đi cơ hội nâng cao giá trị sử dụng đất, hệ quả là năng lực cạnh tranh quốc gia bị hạn chế.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Liu-Chang, giám đốc điều hành một dự án bất động sản của Singapore tại Việt Nam chia sẻ, theo quy định hiện hành, các dự án quy mô dưới 100 ha sẽ phải tiến hành đấu giá và như vậy, ngân sách nhà nước phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng, trung bình khoảng 2,5-5 tỷ đồng/ha, con số này không phải địa phương nào cũng có thể bố trí nguồn lực thực hiện, dẫn tới dự án có thể bị ách tắc.

Trong khi đó, phương thức đấu thầu chỉ dành cho dự án quy mô từ 100 ha trở lên. Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần điều chỉnh lại phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất theo hướng được áp dụng đối với tất cả dự án đầu tư mà Nhà nước thu hồi đất đặt mục tiêu lợi nhuận, kể cả trường hợp đã hoặc chưa giải phóng mặt bằng. Còn lại, đấu giá đất áp dụng cho mọi trường hợp dự án đầu tư thuộc trường hợp nhà đầu tư chủ động tìm kiếm quỹ đất trên thị trường để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích riêng, không gắn với lợi ích quốc gia, công cộng.

TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế đánh giá, có thể thấy hoạt động đấu giá đất sẽ vẫn được định hướng trọng tâm thực hiện trong thời gian tới. Bởi lẽ, dù các thương vụ đấu giá vẫn chưa đi đến cái đích cuối cùng là sử dụng đất hiệu quả sau đấu giá cũng cho thấy được góc khuất về giá trị tiền ngân sách bị thất thoát trước đây nếu giao đất không qua đấu giá.

“Câu trả lời còn lại là việc làm sao để đấu giá đất hoạt động một cách hiệu quả, công khai, minh bạch, bởi khi thấy có vấn đề và siết quá chặt các hoạt động đấu giá sẽ vô hình trung gây tác dụng ngược, khiến công cụ này không mang tới các hiệu quả như mong muốn”, ông Ánh nói.

Thực tế, từ khi các yêu cầu về rà soát lại hoạt động đấu giá đất được đưa ra, việc thực hiện các chỉ tiêu thu ngân sách từ đất ở nhiều địa phương chịu ảnh hưởng không nhỏ. Báo cáo của Ban cán sự Đảng UBND TP. Hà Nội công bố mới đây cho thấy, thu ngân sách nhà nước trên địa bàn Thành phố 8 tháng đầu năm 2022 đạt thấp, nhất là khoản thu từ nhà, đất, thu đấu giá quyền sử dụng đất, chỉ bằng 41,5% dự toán.