Từ đầu năm 2026 trở lại đây, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, giá và thanh khoản đều sụt giảm mạnh. Nguyên nhân được các công ty nghiên cứu bất động sản đánh giá do lãi suất cho vay của ngân hàng tăng mạnh, nguồn cung dồi dào, cộng thêm ở Hà Nội bị ảnh hưởng bởi quy hoạch tầm nhìn 100 năm đã kéo theo thị trường các tỉnh cũng trầm lắng.
Khảo sát của MarketTimes trên nền tảng kênh thông tin được nhiều người truy cập nhất batdongsan.com.vn cho thấy, giá chung cư thứ cấp tại khu vực ngoài vành đai 3 giảm khoảng trên dưới 15%% so với cuối năm 2025 và đầu năm 2026. Giá đất nền thổ cư và biệt thự/liền kề giảm khoảng 5-20% so với cuối năm 2025, đầu 2026.
Đơn cử như chung cư Florence phố Trần Hữu Dực, phường Từ Liêm đang rao bán 85 triệu đồng/m2, mức giá này giảm 16% so với tháng 3/2026. Một số dự án chung cư như Vinhomes Gardennia, Iris Garden cùng khu vực cũng có mức giảm tương tự.
Đặc biệt, dự án Goldmark City trên đường Hồ Tùng Mậu có mức giá giảm mạnh nhất lên tới 20%. Theo nhiều môi giới, dự án này có tỷ lệ căn hộ do giới đầu cơ nắm giữ khá lớn. Vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, nhiều nhà đầu tư vẫn chưa bán lại trên thị trường thứ cấp, dù dự án đã đi vào sử dụng gần 10 năm.
Về đất thổ cư, liền kề/biệt thự, trên khắp thị trường bất động sản Hà Nội và vùng ven Hà Nội, tuỳ từng vị trí, giá đất giảm ở mức độ khác nhau. Ví dụ như đất khu vực huyện Đông Anh cũ, có vị trí giảm 20% vẫn không có giao dịch do hạ tầng và các tiện ích chưa được đồng bộ. Nhưng đất ở khu vực phía Tây thành phố như Hoài Đức, Từ Liêm, Hà Đông giảm chừng mực từ 5-10%.
Đáng lưu ý, không chỉ giá, mà cả chung cư và đất nền, biệt thự/liền kề giao dịch đều giảm mạnh. Theo báo cáo của One Mount Group, quý II/2026, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% theo quý và 64% theo năm.
Đà giảm mạnh tập trung ở phường Bồ Đề (giảm 76%), phường Việt Hưng (68%), các phường xã khu vực phía tây (70%) và khu vực trung tâm (60%). Phần lớn tỷ trọng giao dịch tập trung ở khu vực phía bắc, gồm các xã Thư Lâm, Phúc Thịnh, Đông Anh và Thiên Lộc. Trong số này, có hai xã (Thư Lâm, Phúc Thịnh) được chọn thí điểm mô hình xã, phường xã hội chủ nghĩa.
One Mount Group cũng cho biết diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng và chờ đợi của người mua trong bối cảnh Hà Nội vừa công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm cùng việc đẩy mạnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng cho hơn 1.400 dự án.
Diễn biến trên cũng được phản ánh trên các nền tảng đăng tin địa ốc trực tuyến. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, tỷ trọng quan tâm nhà riêng giảm mạnh từ 26% xuống còn 17%. Giá rao bán phổ biến cũng có xu hướng đi xuống, nhiều khu vực đã hạ khoảng 10-20% so với mức đỉnh.
Đà đi xuống trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai. Kết quả khảo sát với các môi giới của kênh này chỉ ra, gần 30% người tham gia cho biết giao dịch nhà riêng, nhà phố giảm mạnh. Tỷ lệ này với phân khúc đất nền lên đến 42%.
Dữ liệu khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ trọng lượt tìm kiếm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6, trong khi mức độ quan tâm đối với nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%.
Ghi nhận diễn biến trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, trước đây xu hướng mua nhà đất thổ cư nhằm “lướt sóng” theo thông tin diễn ra phổ biến mỗi khi thành phố có thông tin mở đường, làm cầu hay lên quận. Hiện nay, khi cơ sở dữ liệu đất đai, quy hoạch ngày càng minh bạch cùng tốc độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án hạ tầng được đẩy nhanh, thì tâm lý mua nhanh, bán nhanh giảm. Người mua buộc phải tính toán kỹ hơn về mục tiêu đầu tư tài sản và tiềm năng khai thác dài hạn, thay cho tâm lý đầu cơ ngắn hạn.
Tương tự, đại diện One Mount Group cho biết bên cạnh tâm lý e ngại trước các thông tin quy hoạch và giải phóng mặt bằng, mặt bằng giá nhà đất thổ cư đã neo cao trong nhiều năm qua. Điều này khiến phân khúc này kém hấp dẫn với nhà đầu tư, còn người mua ở thực khó tiếp cận.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Anh Đức, Công ty Bất động sản ABLand, hiện giá chung cư chỉ giảm mạnh ở phân khúc đầu cơ (hàng thứ cấp), còn nhà đất giảm ở những nơi chưa có tiện ích đồng bộ, hạ tầng chưa được cải tạo, nhất là người dân lo ngại rơi vào quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm.
“Tâm lý chuộng sở hữu đất của người Việt khó có thể biến mất trong một sớm một chiều, mà chỉ thay đổi theo từng giai đoạn của thị trường. Khi Đề án quy hoạch với tầm nhìn 100 năm được công bố chi tiết ở các tỷ lệ 1/2.000 và 1/5.000, những khu vực được xác định giữ nguyên hiện trạng nhiều khả năng sẽ có giá trị gia tăng rõ rệt. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay, trong bối cảnh quy hoạch còn nhiều yếu tố chờ làm rõ, nhu cầu mua căn hộ chung cư vẫn được nhiều người lựa chọn như một phương án an toàn và ít rủi ro hơn”, ông Nguyễn Anh Đức nhấn mạnh.