Lãi suất thường được xem là một trong những biến số quan trọng tác động đến thị trường nhà ở, bởi chi phí vốn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay và sức mua của người mua nhà.
Tuy nhiên, diễn biến 5 năm qua cho thấy mối quan hệ giữa lãi suất và giá chung cư không đơn giản theo hướng lãi suất tăng thì giá giảm, còn lãi suất giảm thì giá tăng. Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, mức độ tác động của lãi suất còn phụ thuộc rất lớn vào yếu tố cung cầu tại từng thời điểm.
Mối tương quan giữa lãi suất và giá chung cư
Ông Tuấn phân tích, giai đoạn lãi suất tăng mạnh nhưng nguồn cung hạn chế, giá vẫn tăng. "Trong 2022–2023, lãi suất cho vay tăng lên tới 14,1%, nhưng nguồn cung chung cư khan hiếm khiến giá vẫn duy trì xu hướng đi lên. Điều này cho thấy lãi suất có thể tạo áp lực lên sức mua, nhưng chưa đủ để kéo giá xuống khi cung thiếu", ông Tuấn cho hay.
Còn khi lãi suất giảm, đây là chất xúc tác tốt cho giá nhà tăng. Chi phí vay giảm giúp cải thiện khả năng chi trả, kích thích nhu cầu, trong khi nguồn cung chưa theo kịp, tạo thêm dư địa cho giá tăng. "Đây cũng là điều thể hiện khá rõ trong giai đoạn 2024–2025, giá chung cư tăng mạnh ở Hà Nội và TP.HCM", ông Tuấn nhận định.
Năm 2026, tác động của lãi suất bắt đầu rõ hơn, đặc biệt tại Hà Nội. Sau một giai đoạn giá tăng mạnh, mặt bằng giá cao khiến người mua nhạy cảm hơn với chi phí vốn.
Ông Tuấn cho biết, khi lãi suất tăng trở lại, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể, trong khi TP.HCM cũ điều chỉnh nhẹ hơn.
"Tác động của lãi suất chủ yếu mang tính ngắn hạn, về dài hạn, giá nhà vẫn được quyết định bởi cung cầu, vị trí, hạ tầng và chất lượng tài sản. Vì vậy, khi lãi suất tăng, thị trường có thể tạo ra cơ hội tốt hơn về giá và khả năng đàm phán; còn nếu mua để ở và có khả năng tài chính phù hợp, không nhất thiết phải chờ đến khi lãi suất xuống mức thấp nhất", ông Tuấn phân tích.
Vùng lãi suất phù hợp để vay mua bất động sản khoảng 5-7%/năm
Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản mới công bố của Batdongsan.com.vn về yếu tố lãi suất trong quý 2/2026 cho thấy, đa số người mua nhà và nhà đầu tư không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, nhưng cũng không lo ngại kịch bản tăng đột biến.
Theo khảo sát, có hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay mua bất động sản khi lãi suất dưới 9% một năm.
Điểm đáng chú ý là, thực tế lãi suất vay mua nhà hiện nay dao động 8-12%/năm, trong đó, 43% người được khảo sát cho biết mức lãi suất phù hợp nhất là 5-7% một năm, khoảng 38% chấp nhận mức 7-9%. Chỉ khoảng 19% cho biết có thể "gồng" với lãi suất từ 9-11%, trong khi toàn bộ người tham gia khảo sát đều cho biết sẽ dừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi vay từ 11% trở lên.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn đánh giá: “Ở giai đoạn này, lãi suất không chỉ là chi phí vốn mà còn là thước đo niềm tin. Người tiêu dùng không cần chờ đợi lãi suất thấp kỷ lục mà là một mặt bằng lãi suất đủ ổn định để có thể cân đối tài chính dài hạn".
Nhận định này tương đồng với đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế, Tài chính, Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI). Đơn vị này đánh giá, để sức cầu phục hồi rõ nét, lãi suất vay mua nhà cần duy trì ở mức ưu đãi khoảng 6-8% một năm, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi không nên vượt quá 11%.