Báo cáo thị trường quý III/2026 của Avison Young đã chỉ ra diễn biến của phân khúc nhà phố biệt thự tại TP. HCM và Hà Nội.
Theo đó, thị trường nhà ở liền thổ tại TP.HCM tiếp tục khẳng định vị thế là phân khúc tích sản giá trị cao trong giai đoạn kinh tế nhiều khó khăn, cũng như thị trường đang đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung tại khu vực nội thành. Trong khi các chi phí phát triển và chi phí đầu vào tăng dẫn tới các dự án sơ cấp mở bán mới liên tục phải tăng giá.
Avison Young chỉ ra, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà vẫn neo ở mức cao (12% – 15%/năm) khiến tâm lý người mua dùng vốn vay trở nên dè dặt hơn rất nhiều, làm giảm hẳn các hoạt động lướt sóng ngắn hạn. Thị trường lúc này thuộc về nhóm khách hàng có sẵn nguồn tiền mặt muốn tích lũy tài sản lâu dài.
Về nguồn cung, tổng nguồn cung sơ cấp của toàn vùng TP.HCM mở rộng duy trì ở mức gần 7.000 căn nhà ở thấp tầng đang mở bán. Nguồn cung tại khu vực các quận nội thành cũ hạn chế do quỹ đất hạn hẹp và thủ tục pháp lý chặt chẽ. Rổ hàng mới trong quý chủ yếu tập trung ở các khu đô thị sinh thái khép kín tại các vùng vệ tinh khu vực Cần Giờ và Hóc Môn.
Về phía nhu cầu, người mua thể hiện sự thận trọng trước tình hình kinh tế tài chính đang khó lường. Mức lãi suất vay cao trong khi tỷ suất cho thuê nhà phố hiện chỉ đạt khoảng 2% – 3%/năm khiến những người có ý định dùng đòn bẩy ngân hàng gần như tạm dừng giải ngân. Thay vào đó, nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính tốt ưu tiên chiến lược tích sản an toàn, tập trung vào các khu đô thị có môi trường sống xanh, tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng thuận lợi. Xu hướng này được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng trưởng giá trị trong trung và dài hạn khi các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc trọng điểm lần lượt đi vào vận hành.
Về giá, giá sơ cấp bình quân của phân khúc nhà ở thấp tầng tại TP.HCM trong quý III/2026 không giảm mặc dù thanh khoản chưa có dấu hiệu phục hồi. Tại khu vực trung tâm và khu Đông (TP. Thủ Đức cũ), giá nhà phố và biệt thự sơ cấp phổ biến trong khoảng 8.000 – 14.500 USD/m2 đất.
Khu vực Tây Nam (Bình Chánh) ghi nhận mức giá 3.400 – 4.200 USD/m2. Các khu vực đón đầu hạ tầng và dịch vụ du lịch như Cần Giờ và Nhà Bè giữ mức 4.500 – 7.200 USD/m2.
Trong khi, khu vực Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu (cũ) có mặt bằng giá khoảng từ 2.100 đến 5.800 USD/m2. Thanh khoản sơ cấp toàn thị trường trong quý nhìn chung diễn ra chậm rãi với tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt khoảng 27%.
Với thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư giữ nguyên giá niêm yết để bảo toàn giá trị dự án và bù đắp chi phí đất đai đầu vào. Thay vì giảm giá bán trực tiếp, các doanh nghiệp áp dụng chính sách thanh toán kéo dài từ 3 - 5 năm (mỗi tháng chỉ trả 1% – 1,5%) hoặc chiết khấu từ 15% - 20% bằng cách tặng vouchure cho khách hàng thanh toán sớm.
Thị trường thứ cấp, một số khách hàng dùng vốn vay lớn khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất đã bắt đầu chịu áp lực trả nợ, chấp nhận thương lượng giảm giá từ 5% - 10%.
Theo chuyên gia Avison Young, trong giai đoạn 2027 – 2030, khi các dự án hạ tầng lớn như tuyến Vành đai 3, Cầu Cần Giờ và các tuyến metro dần đi vào hoạt động, mô hình đô thị sinh thái kết hợp đầu mối giao thông (TOD) ở vùng phụ cận được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt sức mua của phân khúc nhà liền thổ.
Tại thị trường Hà Nội nhà ở liền thổ đang có những chuyển biến lớn từ việc Quy hoạch tổng thể Thủ Đô với tầm nhìn 100 năm. Việc công bố này về dài hạn là động lực thúc đẩy mạnh mẽ mô hình đô thị đa cực, trong ngắn hạn, điều này đang thúc đẩy nhu cầu khách mua tìm kiếm các khu vực và dự án có pháp lý tốt, quy hoạch bài bản và tiện ích phù hợp để ở ổn định lâu dài. Về giá bán, thị trường vẫn duy trì mức giá cao do việc áp dụng bảng giá đất mới sát thực tế đã đẩy chi phí đầu vào tăng cao.
Về nguồn cung sơ cấp có sự bổ sung hiếm hoi của 6 dự án với khoảng hơn 600 căn nhà ở thấp tầng vào thị trường, nâng tổng số nguồn cung sơ cấp đang mở bán lên khoảng hơn 2.100 căn. Các siêu dự án mở bán mới tập trung chủ yếu tại phân khúc hạng sang đến từ những chủ đầu tư uy tin trên thị trường như Vinhomes, Sunshine Group, Ciputra và được đẩy nhanh tiến độ để hoàn thiện, bàn giao trong năm 2026.
Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các dự án ở phía Tây và Tây Nam Hà Nội. Xu hướng mở bán hàng loạt các dự án hạng sang cho thấy dòng tiền thông minh ưu tiên chảy vào các khu đô thị khép kín đã hoàn thiện hạ tầng của các chủ đầu tư uy tín, quy hoạch bài bản ven sông Hồng hoặc bám dọc trục Vành đai 4. Nhóm khách hàng này xem nhà liền thổ nội đô và cận tâm như một tài sản xa xỉ và an toàn, thay vì kỳ vọng mua đi bán lại kiếm lời nhanh.
Nhìn trên tổng thể toàn thị trường, nhu cầu có sự phân hóa rõ rệt khi khách hàng không còn vội vã xuống tiền đặt cọc mà chuyển sang trạng thái tìm hiểu và chọn lọc khắt khe những dự án tốt, đồng thời tận dụng nhịp thị trường đang chững lại để mua được những lô đất giảm giá trên thị trường thứ cấp khi lãi suất cho vay thả nổi neo cao ở mức 12% - 15%/năm.
Dữ liệu từ Avison Young cho thấy, mặt bằng giá sơ cấp nhà ở thấp tầng tại Hà Nội vẫn vững vàng ở mức đỉnh, trung bình đạt khoảng 9.800 USD/m2 đất. Tại các khu vực trung tâm hoặc các dự án hạng sang mới ra mắt ở Đông Anh, Tây Hồ, mức giá chào bán dễ dàng vượt qua ngưỡng 12.000 - 18.000 USD/m2.
Cụ thể, mặt bằng giá sơ cấp theo khu vực: Khu vực trung tâm & Tây Hồ Tây: 15.000 – 25.000+ USD/m2 đất; Khu vực phía Đông & Bắc (Đông Anh, Gia Lâm): 4.500 – 18.000 USD/m2 đất; Khu vực phía Tây (Hoài Đức, Đan Phượng): 5.000 – 12.000 USD/m2 đất.
Về tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn ở mức thấp, trung bình chỉ đạt khoảng 10 - 15% do tâm lý người mua vẫn thận trọng. Vùng ven đô vẫn sẽ là vùng thu hút chú ý chính trong tương lai khi quy hoạch chung Thủ đô với tầm nhìn 100 năm đã bắt đầu định hình rõ nét các cực phát triển mới tại các đô thị vệ tinh, tạo ra sự quan tâm dài hạn cho các khu vực vùng ven đô hiện tại
Giai đoạn 2027 - 2029, thị trường Hà Nội được dự báo sẽ cung cấp khoảng hơn 14.000 sản phẩm. Dự án Vành đai 4 hoàn thành toàn bộ trước thềm APEC 2027 kết hợp cầu Tứ Liên và Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ kéo giãn mật độ dân số, định hình Đông Anh và Gia Lâm thành hai cực đô thị tài chính – công nghệ cao của Thủ đô.