Từ thách thức mở rộng chuỗi cung ứng
Báo cáo của JLL Việt Nam chỉ ra, hiện nhiều doanh nghiệp Trung Quốc vươn ra toàn cầu. Điều này tác động đến thị trường bất động sản thương mại các khu vực, trong đó có Việt Nam.
Theo JLL, doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng quốc tế cho thấy bức tranh đan xen giữa cơ hội và thách thức. Dù 97% doanh nghiệp được khảo sát xem mở rộng ra nước ngoài là yếu tố chiến lược, nhiều đơn vị vẫn bước vào thị trường mới khi chưa có đủ chuẩn bị và năng lực chuyên môn để quản lý hiệu quả danh mục bất động sản toàn cầu.
Khảo sát của JLL cho thấy, 82% doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng ra nước ngoài gặp thách thức ngoài dự kiến khi lựa chọn địa điểm. Hệ quả là gần hai phần ba doanh nghiệp ghi nhận dự án chậm tiến độ, hơn một nửa vượt ngân sách, và gần một phần ba buộc phải chấp nhận địa điểm chưa tối ưu để kịp triển khai. Khoảng cách giữa định hướng chiến lược và khả năng triển khai thực tế vẫn là thách thức lớn, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi thực hiện kế hoạch mở rộng.
Theo đó, vai trò của bất động sản thương mại ngày càng rõ rệt. Quyết định về địa điểm, quản lý tài sản, thiết kế môi trường làm việc và điều phối hoạt động xuyên biên giới có ý nghĩa then chốt đối với thành công quốc tế và năng lực cạnh tranh toàn cầu. Đây không chỉ là vấn đề quan trọng với doanh nghiệp mà còn tác động đến chủ sở hữu bất động sản trên toàn thế giới.
Ông Daniel Yao, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Thị trường Trung Quốc JLL cho rằng, bất động sản thương mại vận hành rất khác nhau giữa các thị trường, và những khác biệt này dễ dẫn đến hiểu lầm, thậm chí tranh chấp hợp đồng đối với doanh nghiệp thiếu kinh nghiệm địa phương. Doanh nghiệp khi mở rộng quốc tế thường chưa quen thuộc với thị trường sở tại, thiếu cơ sở tham chiếu đáng tin cậy để đánh giá chất lượng địa điểm, xu hướng giá thuê và nguồn cung.
Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi đàm phán với chủ nhà, đối mặt với điều khoản thuê thiếu linh hoạt và tiêu chí đánh giá hiệu quả chưa rõ ràng. Rào cản ngôn ngữ và khác biệt văn hóa cũng làm tăng mức độ phức tạp, đôi khi dẫn đến hiểu sai quy định, hợp đồng hoặc yêu cầu vận hành, kéo theo chi phí phát sinh đáng kể.
Phân tích của JLL xác định các kịch bản điển hình, bao quát toàn bộ nhu cầu bất động sản thương mại của doanh nghiệp, từ thiết lập văn phòng, lựa chọn mặt bằng bán lẻ đến thuê kho logistics, xây dựng cơ sở công nghiệp và trung tâm dữ liệu.
Đối với doanh nghiệp lần đầu thiết lập văn phòng ở nước ngoài, thách thức thường bắt nguồn từ phân định trách nhiệm nội bộ chưa rõ ràng. Khi đội ngũ kinh doanh tự lựa chọn địa điểm mà thiếu phối hợp với bộ phận bất động sản, pháp lý, tài chính hoặc công nghệ thông tin, chi phí phát sinh có thể rất lớn.
Trong lĩnh vực bán lẻ, thương hiệu Trung Quốc thường gặp khó khăn do thiếu nguồn cung vị trí đắc địa, yêu cầu cao về năng lực tài chính từ chủ nhà, cùng việc chưa quen với chuỗi cung ứng tại thị trường mới. Sự khác biệt trong quy định về thiết kế và xây dựng giữa các quốc gia thường dẫn đến phải điều chỉnh thiết kế nhiều lần và kéo dài thời gian phê duyệt.
Đối với công nghiệp và logistics, thách thức nằm ở sự khác biệt trong cấu trúc hợp đồng thuê. Tại châu Âu, thời hạn thuê thường kéo dài 7–10 năm, trong khi tại Trung Quốc, doanh nghiệp quen với hợp đồng ngắn hạn hơn. Ngoài ra, nguồn cung các cơ sở chuyên biệt như kho lưu trữ hàng nguy hiểm vẫn hạn chế và yêu cầu tuân thủ khác nhau giữa các quốc gia.
... Đến "điểm đến" đáng tin cậy
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, khi chiến lược "Trung Quốc +N" gia tăng, các thị trường khu vực cạnh tranh mạnh để thu hút dòng vốn này. Việt Nam ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ vị trí chiến lược, hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu và thị trường bất động sản đang hoàn thiệ - đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp Trung Quốc trong việc cân bằng tăng trưởng, triển khai hiệu quả và đảm bảo tính nhất quán trong vận hành tại thị trường địa phương.
Với doanh nghiệp mới mở rộng quốc tế, văn phòng linh hoạt là giải pháp khởi đầu hiệu quả—giúp tối ưu chi phí, rút ngắn thời gian triển khai và hạn chế vốn ban đầu. Khi hoạt động ổn định, doanh nghiệp có thể chuyển sang văn phòng truyền thống với điều khoản thuận lợi hơn.
Nghiên cứu của JLL cho thấy xu hướng chuyên nghiệp hóa ngày càng rõ trong quản lý bất động sản tại thị trường nước ngoài. Khoảng ba phần tư doanh nghiệp dự kiến xây dựng quy trình lựa chọn địa điểm chuẩn hóa, trong khi gần một nửa có kế hoạch sử dụng dịch vụ tư vấn bất động sản chuyên nghiệp trong hai năm tới. Các dịch vụ được quan tâm nhiều nhất bao gồm hỗ trợ lựa chọn địa điểm tại địa phương, tư vấn pháp lý và tuân thủ, nghiên cứu thị trường và quản lý thiết kế–xây dựng.
Sự chuyển dịch này phản ánh quá trình trưởng thành trong chiến lược mở rộng toàn cầu. Khi vượt qua giai đoạn thâm nhập ban đầu để hướng tới phát triển bền vững ở quy mô quốc tế, doanh nghiệp ngày càng nhận thức rõ rằng bất động sản không chỉ là yếu tố hỗ trợ vận hành mà còn là đòn bẩy chiến lược cho năng lực cạnh tranh toàn cầu.