Hạ tầng định hình giá trị bất động sản
Trong giai đoạn 2026-2030, TP.HCM đã xác định khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm, nhằm thúc đẩy tăng trưởng, tăng cường liên kết vùng và phát triển thành trung tâm dịch vụ công nghệ cao, đổi mới sáng tạo của cả nước.
Trong đó, mạng lưới metro được định hướng phát triển với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đã vận hành; tuyến số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.
Tại TP.Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô khoảng 18 tuyến, dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ. Trong đó, ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, Nhổn - ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027, Hà Nội cũng vừa khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030.
Đáng chú ý, hạ tầng đường sắt tốc độ cao tại Việt Nam cũng đã chính thức được kích hoạt với 2 tuyến Hà Nội - Quảng Ninh (120 km) và Bến Thành - Cần Giờ, (54 km) dự kiến vận hành từ cuối năm 2028. Đây cũng là hai dự án đưa Việt Nam vào nhóm số ít quốc gia có đường sắt cao tốc 350 km/giờ, tạo sự thay đổi mang tính cách mạng về thời gian di chuyển.
Trong bối cảnh đó, Savills nhận định hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng định hình lại cấu trúc đô thị và phân bổ giá trị bất động sản. Khi mạng lưới giao thông được cải thiện, TP.HCM sẽ ngày càng được nhìn nhận như trung tâm của một hệ sinh thái kinh tế rộng lớn hơn, kết nối với các tỉnh lân cận và các hành lang kinh tế trọng điểm phía Nam.
Xu hướng này sẽ mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Khi đó, khả năng tiếp cận và kết nối có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sức hấp dẫn và giá trị dài hạn của bất động sản.
Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Xu hướng những năm gần đây cho thấy, câu hỏi "cách bao xa" đang dần chuyển thành "đi mất bao lâu". Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25 - 40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển.
Tại Việt Nam, các tuyến metro mới chỉ bắt đầu được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây nên cần thêm thời gian để hình thành dữ liệu đủ dài đánh giá đầy đủ tác động của hạ tầng giao thông công cộng lên giá bất động sản. Tuy nhiên, những tín hiệu ban đầu cho thấy khả năng tiếp cận giao thông công cộng đang dần trở thành một yếu tố được thị trường quan tâm và phản ánh vào giá trị bất động sản.
… Nhưng không phải cứ gần ga metro là giá nhà đất tăng
Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE, một dự án cách ga 500m trên bản đồ nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối kém với xe buýt hoặc các điểm đến khác thì chưa chắc tạo ra giá trị tương xứng. TOD không đơn thuần là xây nhà cạnh metro mà là tạo ra khả năng kết nối thuận tiện giữa nơi ở với nơi làm việc, trường học, thương mại và các dịch vụ thiết yếu.
Vì vậy, điều người mua cần quan tâm không chỉ là "cách ga bao nhiêu mét" mà quan trọng hơn là "từ căn nhà này có thể đi đến đâu, trong bao lâu và với chi phí bao nhiêu". Hai dự án cùng cách ga 500m nhưng chất lượng kết nối khác nhau hoàn toàn có thể có giá trị sử dụng và giá trị thị trường khác nhau.
Theo bà Dung, một bất động sản chỉ tăng giá vì nằm trong khoảng cách đi bộ đến metro là chưa đủ. Câu hỏi quan trọng hơn là: Xung quanh nhà ga đó có hình thành được một trung tâm đô thị hay không? Có nơi làm việc, dịch vụ, thương mại, trường học, tiện ích để người dân thực sự sử dụng hay không?
Chuyên gia CBRE cho rằng, TOD không đơn thuần là xây dựng các công trình xung quanh nhà ga. Bản chất của TOD là lấy giao thông công cộng làm trục phát triển để tổ chức lại không gian đô thị, tạo ra những khu vực có mật độ phù hợp, có sự kết hợp giữa nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm. Khi đó, nhà ga metro không chỉ là nơi người dân lên xuống tàu, mà trở thành trung tâm kết nối của cả một khu vực phát triển
Do đó, không nên nhìn TOD chỉ dưới góc độ bất động sản. Nếu chỉ coi metro và TOD là câu chuyện tăng giá đất thì chúng ta dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ. Nhà đầu tư mua đất chỉ vì kỳ vọng giá tăng, trong khi khu vực chưa tạo ra giá trị sử dụng thực.
Một số trường hợp có thể xảy ra tình trạng giá đất tăng trước khi các yếu tố nền tảng hình thành. Nhưng nếu sau đó không có cư dân đến ở, không có hoạt động kinh tế, không có dịch vụ phát triển thì mức giá đó sẽ khó duy trì.
Vì thế, câu chuyện quan trọng của TP. Hồ Chí Minh không phải là làm sao để giá đất quanh metro tăng lên, mà là làm sao biến lợi thế hạ tầng thành động lực phát triển kinh tế thực. Muốn làm được điều đó, cần có sự phối hợp giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và cơ chế khai thác nguồn lực từ đất.
"Trong tương lai, giá trị bất động sản sẽ không chỉ được đo bằng khoảng cách đến trung tâm thành phố, mà sẽ được đo bằng khả năng tiếp cận hệ thống giao thông công cộng, khả năng kết nối với các tiện ích và chất lượng của môi trường đô thị xung quanh", chuyên gia CBRE nhấn mạnh.