Nguồn cung condotel hiện hữu mới đáp ứng khoảng 1/3 nhu cầu
Ngày 30/10, tại Hội thảo "Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác" do Báo Xây dựng phối hợp với UBND tỉnh Gia Lai và Tập đoàn FLC tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định bất động sản du lịch Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển đáng kể, đặc biệt ở phân khúc lưu trú chất lượng cao.
Ông Đính cho biết, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị đã xác định định hướng phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong giai đoạn mới. Đây được xem là cơ sở quan trọng để thúc đẩy đầu tư hạ tầng, nâng cao chất lượng dịch vụ và mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản du lịch.
Theo vị chuyên gia, Việt Nam là quốc gia giàu tài nguyên phục vụ phát triển kinh tế du lịch, được phân bổ đều khắp lãnh thổ, từ cao nguyên, biên giới đến đồng bằng. Tuy nhiên, hiện các điểm du lịch còn khai thác cục bộ, thiếu tính liên kết vùng và chưa hiệu quả. Bên cạnh đó, chất lượng hạ tầng và nhiều khu du lịch chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, hiệu quả khai thác kinh tế chưa cao.
Số liệu của VARS ghi nhận hiện cả nước có 146.438 sản phẩm condotel, đáp ứng nhu cầu lưu trú của gần 70 triệu khách mỗi năm, thời gian lưu trú ngắn ngày, nhưng chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu phát sinh thực tế. Đồng thời, nguồn cung vẫn cách xa chỉ tiêu của Nghị quyết 26-NQ/TW của Bộ Chính trị.
Theo ông, đã có một số địa phương trở thành điểm sáng khi cải thiện chất lượng du lịch, xây dựng những khu đô thị du lịch quy mô từ vài trăm đến hàng nghìn hecta. Tại những khu đô thị đó, người dân tham gia xây dựng hệ sinh thái dịch vụ du lịch chuyên nghiệp, hiệu quả và bền vững.
Nhiều khu du lịch cũng đã đầu tư hệ thống hạ tầng dịch vụ khép kín theo mô hình all-in-one, thu hút và giữ chân khách lưu trú nhiều ngày.
Nhận định về triển vọng thị trường đến năm 2030, Chủ tịch VARS cho rằng sự tăng trưởng của nền kinh tế, cùng quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông, dịch vụ và kết nối vùng, sẽ tạo nền tảng thuận lợi cho bất động sản du lịch bước vào chu kỳ phát triển mới.
Riêng với thị trường chuyển nhượng các sản phẩm condotel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng, ông Đính dự báo có thể phục hồi vào năm 2028, khi hoạt động du lịch tiếp tục tăng trưởng và nhu cầu đối với các sản phẩm lưu trú cao cấp được cải thiện.
Về triển vọng nhu cầu, ông Đính đưa ra dự báo lượng khách quốc tế có thể đạt khoảng 30 - 40 triệu lượt, trong khi khách du lịch nội địa cao cấp có thể đạt khoảng 160 triệu lượt mỗi năm.
Trên cơ sở đó, ông nhận định nguồn cung condotel hiện hữu mới đáp ứng khoảng 1/3 nhu cầu tiềm năng. Khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu cho thấy thị trường vẫn còn dư địa phát triển, song khả năng chuyển hóa tiềm năng thành hiệu quả kinh tế sẽ phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ, khả năng kết nối và năng lực vận hành.
Đồng thời, việc hoàn thiện hành lang pháp lý, cải thiện môi trường đầu tư và phát triển hạ tầng kết nối cũng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc khơi thông nguồn lực cho các dự án.
Từ những phân tích trên, ông Đính kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy nhanh đầu tư, nâng cao chất lượng các vùng kinh tế và hạ tầng kết nối vùng. Đồng thời, thúc đẩy tháo gỡ vướng mắc và hỗ trợ để cải thiện hơn nữa môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch. Bên cạnh đó, cần phát huy vai trò thiết kế, dẫn dắt và hình thành thị trường du lịch quốc gia chuyên nghiệp.
Chính quyền địa phương cần xây dựng quy hoạch để phát triển và phát huy hết lợi thế, năng lực du lịch của địa phương. Trong khi, doanh nghiệp cần ưu tiên phát triển mô hình nhà ở tích hợp tại các khu du lịch all-in-one, nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu du khách. Các doanh nghiệp nhỏ cần hợp tác, phối hợp với các đơn vị khác để tạo hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng và thương hiệu, chú trọng chất lượng dịch vụ, hệ thống tiện ích đạt chuẩn. Tăng cường phối hợp xây dựng và nâng tầm thương hiệu du lịch quốc gia.
Khung pháp lý condotel cần tiếp tục được hoàn thiện
Ở góc độ chính sách, ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, cho biết hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở đang được Quốc hội thảo luận với một số nội dung mới, có tính chất quan trọng tác động tới thị trường bất động sản du lịch.
Cụ thể, trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa quy định rõ các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với phần diện tích sàn hình thành trong tương lai hoặc có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, dự thảo mới đã mở ra quy định rõ về việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua đối với phần diện tích sàn (hình thành trong tương lai hoặc chưa có Giấy chứng nhận).
Theo ông, việc này giúp đảm bảo tính thanh khoản, giúp người mua không bắt buộc phải có giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, đồng thời tạo dòng tiền tốt cho dự án và đảm bảo tính công khai, minh bạch.
Bên cạnh đó, Dự thảo Luật mới cũng đang đề xuất bất động sản du lịch sau khi hết thời hạn sở hữu thì được gia hạn và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở. Điều này giúp giải tỏa lo ngại trước đây của nhà đầu tư về thời hạn sở hữu ngắn gắn với thời hạn dự án.
Dự thảo quy định rõ đối với các dự án đầu tư theo dự án để bán/cho thuê mua thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho bên mua/bên thuê mua (trừ phần chưa bán/chưa cho thuê mua của chủ đầu tư). Quy định này nhằm bảo vệ trực tiếp quyền lợi người mua.
Ngoài ra, dự thảo đã bổ sung các quy định bắt buộc chủ đầu tư không được hạn chế các quyền của bên mua/bên thuê mua (như quyền khiếu nại, khởi kiện) và cấm các thỏa thuận trái nguyên tắc tự nguyện, thiện chí, gây mất cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa hai bên.
Về quyền của chủ sở hữu căn hộ bất động sản du lịch, ông Hải cho biết người mua cần có ba quyền cơ bản. Trước khi mua, quyền đầu tiên của người mua là tiếp cận thông tin về mặt pháp lý, các điều kiện để xác định sản phẩm đó đã đủ điều kiện bán hay chưa.
Sau khi xác định mua bất động sản tại dự án đã bảo đảm các quy định pháp lý, người mua cần có quyền sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu tài sản này gắn liền với quyền định đoạt tài sản đó, từ việc tham gia vào chia sẻ lợi nhuận trong quá trình kinh doanh khai thác đến việc trực tiếp khai thác tài sản theo quy định của pháp luật.
Thứ ba là các quyền của người mua được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua.
Theo ông Chử Văn Hải, để triển khai hiệu quả và bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư, cần phải làm rõ 4 vấn đề.
Thứ nhất, về trách nhiệm của chính quyền địa phương. Cần rà soát, xác lập rõ quyền sở hữu đối với từng loại hình bất động sản du lịch, đồng thời thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Thứ hai, về môi trường đầu tư. Điều nhà đầu tư quan tâm là hiệu quả dự án và thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Chính quyền địa phương cần công khai quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế - xã hội và chiến lược du lịch, giúp doanh nghiệp xác định cơ hội đầu tư phù hợp.
Song song đó là tiếp tục đơn giản hóa, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ. Các địa phương có thể nghiên cứu thực hiện đồng bộ, lồng ghép những thủ tục phù hợp để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án nhưng phải bảo đảm đầy đủ yêu cầu pháp lý, tránh phát sinh vướng mắc, dự án tồn đọng về sau.
Thứ ba, để đảm bảo quyền lợi, người mua phải biết rõ đang mua loại tài sản gì, thời hạn sở hữu bao lâu, có quyền gì và được khai thác, sử dụng tài sản trong phạm vi nào.
Ông cho biết thêm, Bộ Xây dựng đang xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới công khai, minh bạch thông tin dự án. Đây sẽ là kênh quan trọng giúp người mua tiếp cận thông tin, đánh giá tình trạng pháp lý trước khi quyết định giao dịch.
Cuối cùng, về công tác quản lý nhà nước, các cơ quan chức năng cần thường xuyên kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm, đặc biệt là tình trạng bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện hoặc không thực hiện đúng cam kết với khách hàng.
Ở góc nhìn của đơn vị đang phát triển sản phẩm bất động sản du lịch, ông Ricky Ho, Tổng quản lý khu vực FLC Quy Nhơn nhìn nhận việc phát triển condotel không thể xem là một khoản đầu tư ngắn hạn, mà phải đặt trong tổng thể chiến lược phát triển điểm đến dài hạn của quốc gia, được hỗ trợ bởi hạ tầng vững chắc, quy hoạch rõ ràng và hành lang pháp lý minh bạch.
Để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, việc mở rộng và thu hút đối tượng khách hàng quốc tế đóng vai trò then chốt. Khách du lịch nước ngoài cần một nơi lưu trú tạo cảm giác gắn bó lâu dài.
Theo ông Ricky Ho giải pháp trên đã được nhiều nước trong khu vực áp dụng. Cụ thể, Thái Lan cho phép người nước ngoài được sở hữu tới 49% tổng diện tích sàn căn hộ, còn Malaysia áp dụng nhiều chính sách cởi mở hơn.
Ông cho rằng, mặc dù dự thảo quy định tại Việt Nam đã đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua hoặc thuê condotel, song quyết định đầu tư thực tế không chỉ dừng lại ở quyền sở hữu hay quyền sử dụng, mà phụ thuộc rất lớn vào khả năng tạo ra nguồn thu nhập cho thuê thực tế của tài sản.
Do đó, các nhà phát triển cần chuyển dịch tư duy từ việc chỉ chú trọng vào từng sản phẩm đơn lẻ sang việc xây dựng và phát triển toàn diện cho cả điểm đến du lịch.